房地产评估

方与安义县国土资源局于2009年2月签订，宗地编号为360105090004k，宗地总面积为20000平方米，坐落于安义工业园区，宗地用途为工业用地，合同出让年期为50年，合同出让金额为170万元，目前已支付全部出让金，建筑容积率不低于0.60，建筑限高为18米，建筑密度不低于50%，绿地率不高于20%。

二、区域因素分析：

估价对象位于安义县凤凰山工业开发区内，处于前进路北侧，凤凰山工业开发区属市级工业开发区，位于江西省南昌市安义县城东大门凤凰山上，规划总面积为7平方公里，于2002年9月全面动工建设。

凤凰山工业开发区地处昌九工业走廊，交通十分便利，与105国道、京九铁路、昌九高速公路、南安一级公路紧密相连，距京九铁路新祺周车站25公里，昌北国际机场30公里，南昌市50公里，江西最大的港口九江港和国际名山庐山105公里，随着南安一级公路的竣工通车，使用安义完全融入南昌“半小时经济圈”。

凤凰山工业开发区虽起步晚，但发展快。园区按照合理布局、科学规划的原则，坚持“以人为本，全面、协调、可持续”的科学发展观，首期开发的1.5平方公里土地的基础设施日趋完善，“六通一平三化”（即通水、通电、通路、通讯、给排水、排污、场地平整、美化、绿化、亮化）基本造就。“四大园区”（即文峰工业园、前进工业园、孙虑工业园、凤凰工业园）已具规模，形成了“四纵二横”（即由孙虑东路、孙虑西路、引凤路、凤凰路构成的“四纵”和由文峰路、前进路构成的“二横”）道路框架体系，累计硬化路面2.7公里，排水、排污管网铺高17000米，通讯线路架设8公里，新增绿化面积18000平方米，建设了一座3.5万伏变电所，供电容量达8000千伏安，铺设了供水管网4000米，日供水量达10000吨。

三、市场背景分析：