房地产评估

据，再加一定的利润利息，应缴纳的税金和管理费确定土地价格的一种估价方法。计算公式为：

土地价格=土地取得费用+土地开发费+投资利息+投资利润+税费+管理费

（2）成本法

假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用，也应当是待估房地产价值的衡量标准，即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。成本法公式：

旧房地价格=土地的重新购建价格-建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

六、估价测算过程：

1、运用成本逼近法估算土地使用权价格：

根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》，本次估价对象用地由土地使用权人江西金凯针纺有限公司于2009年2月以出让方式取得，土地用途为工业用地，土地使用权出让年期为50年，土地使用权面积：20000平方米，土地出让金为170万元，目前已全部支付。

(1)土地取得费及有关税费

A．土地取得费用：是指征用估价对象用地所在区域同类土地所支付的平均费用。征地费用主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗及附着物补偿费。经调查，估价对象用地征用前为林地，按照《江西省统计年鉴》，综合确定该宗地平均年产值为1000元/亩，折合1.5元/平方米。依据江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（2004年12月22日第四次修正），结合安义县实际，具体费用取值计算见下表：

房地产评估

B．相关税费

征地管理费：根据江西省物价局、江西省财政厅“关于印发《江西省征地管理费暂行办法》的通知”规定，征地管理费按征地费总额的比例收取，根据安义县当地实际情况，土地管理费按各项补偿费总额的4%计。

防洪保安资金：根据“江西省人民政府关于印发《江西省征集防洪保安资金暂行规定》的通知”规定：城镇规划区内按每亩1000元征集，城镇规划区外按每亩500元征集。估价对象用地位于县城规划区内，则

防洪保安资金=1.5元/平方米

新增建设用地有偿使用费：根据国土资源部颁布的《土地管理法》以及国土资源部与财政部联合印发的《新增建设用地有偿使用费收缴使用管理办法》，结合估价对象所在的县执行标准，可以确定建设用地有偿使用费为：5334元/亩，合8元/平方米。

(2)土地开发费

经市场调查，根据洪府发[1998]23号文《南昌市征收城市公用设施配套建设费实施细则》及委托方提供的资料和评估人员实地调查内容，具体费用测算见下表：

(3)投资利息

根据待估宗地规模及项目占地特点，设定待估宗地开发周期为一年，投资利息率按最新调整利率后中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31%计；设定土地取得税费、土地开发费均为一次性投入。

(4)利润