图1：GDP增长率与城镇居民人均可支配收入实际增长率变化

资料来源：CEIC、光大证券研究所

延续周期性调整，房价平稳着陆

对于明年全国房地产市场整体的供求关系，我们有以下几个主要的判断： 第一、 投资增速继续回落。主要的理由在于：一方面、房地产企业的融资渠道仍旧受到限制，而依赖滚存利润和房屋预售款的内部融资由于市场的调整而难以为继；另一方面，由于时间滞后，2004年以来的土地供应和新开工项目的收紧，将会逐步反映出来。观察历史数据，由于之前的基数过小，剔除1993年以前的数据，经PPI调整之后，过去这十多年间，中国房地产投资的实际复合增长率为15.9%左右，从高峰到低谷的调整时间大约为五年。如果这些经验依然成立的话，目前正处于2003年以来调整期的中段。

从土地购买和开发面积来看，两者的增速继续回落。由于土地供应受到控制，2005年的土地购置面积增速已经降低到了个位数，而开发面积已经连续第二年出现负增长，这表明三年以后的供应水平已经得到了控制。相比之下，商品房新开工面积的增速变化更加频繁不定。2005年的增速在去年的基础上略有回升，但仍旧在15%的平均复合增长率之下。