因此应该享有更高的估值水平。

综合考虑影响股价的各项因素，我们认为地产股在2006年（至少是上半年）应该有望跑赢大市。因此，我们将行业评级由“中性”上调至“向好”。 图14：考虑合理对价预期后，A股地产股与中资地产股的市盈率比较

资料来源：彭博、光大证券研究所

注：金融街、金地集团、招商地产的综合预测对价比例为10送1.5，华侨城为10送2.8

表2：地产股股价表现的影响因素分析及预测

2005年

2006年预测

经济增速放缓、企业盈利下降、银行信

贷适度放松、人民币持续升值

变化趋势 中性

宏观经济 经济增长达到周期高点、银行信贷紧

缩、通货膨胀得到抑制、人民币汇率向上浮动

房地政策 国务院七部委联手稳定房价、银行取消

按揭优惠利率、各地加强房地产相关税收征管

行业供求 房地产投资增速放缓、信贷和土地供应

依然偏紧、房价涨幅回落、商品房空置有所增加

区域房价 上海房价冲高回落、深圳房价发力上

涨、北京房价稳步向上

全国性调控暂告段落，供应结构调整和土地增值收益分配将成为未来的政策焦点

投资增速继续回落、土地供应仍旧偏紧，按揭贷款可能松动，房价表现平稳、商品房空置有增加迅速

上海楼市需消化短期存量，价格回稳尚待时日；深圳受政策影响房价涨幅将趋缓；北京房价将继续上升

企业盈利 会计盈利继续改善、利润率继续提升；会计盈利见高回落、资产周转率明显放

房屋预售各地表现不一；现金流普遍紧慢、现金流压力仍未舒缓 张

估值水平 资产重估升值明显，股改使绝对估值水在港上市的中资地产股股价有重新定

平更具吸引力 位的可能，将推高A股地产股的股价

向好

中性

中性

向淡

向好