建筑装饰：全装修系列研究——不容忽视的房地产TOP市场

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行业深度报告

房地产开发资金是核心。房地产完整的开发流程较为复杂，但简化而言即为土地储备-开工建设-销售回款-土地购臵的循环周转，整个周转过程中核心是资金的流动。从到位资金来源来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款占比较高，为房地产到位资金主要的来源渠道。 图 8：房地产开发循环周转简化图

图 9：2018年5月累计资金到位占比

土地储备

开工建设

销售回款

土地购置资金

数据来源：东北证券

数据来源：东北证券，Wind

房地产开发到位资金回升，销售回笼成重要动能。2018年1~5月房地产开发到位资金累计约6.2万亿元，同比增长5.1%，比上月提高3pct 。到位资金几大来源中，由于国内信贷环境趋紧，国内贷款面临融资成本提高、资金规模压缩的境况；国内资金面收紧，利用外资便受到房企的广泛关注，但在美元加息对此不利；在金融强监管下，自筹资金的扩充是难以长期大规模持续扩张的。自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款与上月累计增速相比有较大提升，其中后二者均得益于销售端的发力，资金有效回流，进而将对后续新开工的项目提供强大动能，按揭贷款比定金及预收款略有滞后。根据东北证券房地产行业组分析预测，18年全年房地产到位资金预计增速0%。

图 10：房地产开发累计到位资金及增速

表 4：房地产开发主要到位资金增速变动情况

房地产开发资金总计累计增速

2.1% 5.1%

3.0pct

数据来源：东北证券，Wind

数据来源：东北证券，Wind