建筑装饰：全装修系列研究——不容忽视的房地(10)

建筑装饰：全装修系列研究——不容忽视的房地产TOP市场

请务必阅读正文后的声明及说明 11 / 15 行业深度报告

图 16：销售金额与销售面积集中度相对偏差②（当年为基准）

数据来源：东北证券，Wind

3.2.3. 维度三：集中度提升的范围边际

TOP100以外房企增速不及百强房企强劲，TOP 市场份额的提升范围边际或在TO P101-200之间。集中度的提升不可能没有边际，优势集中的TOP 阶层究竟有多大是值得研究的。我们将销售金额按照TOP1-10/11-20/21-30/31-40/41-50/51-100/101-200划分，观察到百强房企的销售金额连年增长，而TOP101-200销售金额已开始出现下滑；同样的，销售面积也有相似规律。我们判断集中度的拐点，即市场份额提升的范围边际或在TOP101-200之间。

图 17：各阶层销售金额小计（亿元） 图 18：各阶层销售面积小计（万平方米）

数据来源：东北证券，Wind 数据来源：东北证券，Wind

3.2.

4. 维度四：未来集中度

房地产开发流程的循环中各环节的相互带动影响，集中度提升趋势可逆性较低。我们认为销售集中度的提升反馈到房地产开发周转的过程中将导致到位资金的集中以及库存去化，推动土地购臵、土地储备以及补库存意愿的集中，进而引发新开工及存货的集中，从而导致销售端集中度进一步提升进入下一个循环，因此房地产行业集中度提升趋势的可逆性较低。

未来房地产市场仍然会延续集中化趋势。我们比较了17年和18年前五个月百强房企各阶层的新增土地货值集中度情况，TOP1-10/11-20百强内占比分别提高了6.0%/1.3%，TOP21-30/31-50/51-100百强内占比分别降低了0.8%/5.0%/1.5%，百强房企新增货值有向TOP20集中的趋势。而新增土地货值被视为未来的项目储备，也是开发、销售的先行指标，新增货值的集中趋势在未来势必对销售集中度端造成一定程度的影响，因此我们认为未来房地产行业的集中化趋势仍将持续。