建筑装饰：全装修系列研究——不容忽视的房地(3)

建筑装饰：全装修系列研究——不容忽视的房地产TOP市场

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1. 新建商品房是全装修的市场基础

建筑装饰官方层面确定了三大细分行业，为行业管理指导和健康持续发展奠定了坚实的基础。新修订的《国民经济行业分类》GB/T 4754-2017，国家正式把我国建筑装饰行业划分为公装、住宅、幕墙三大细分行业，纳入了国家统计序列。据协会行业发展部按照新口径不完全统计，2017年建筑装饰行业产值4.36万亿，同比增长9%，相当于建筑业产值的20.38%，约占GDP 的5.27%，公装/家装/幕墙行业产值分别为2.07/2.04/0.25万亿，分别占建筑装饰行业产值的47.5%/46.8%/5.7%。

我们认为，细分行业中住宅仍应再细分为房地产住宅装修、新建住宅毛坯房装修、存量改造性住宅装修三个方面。其中房地产住宅装修是B 端开发商发包的住宅装修工程，新建住宅毛坯房装修是C 端客户购买新建毛坯房的装修，存量改造性住宅装修是C 端二手房或存量房翻新改造的装修。

图 1：装饰行业细分领域分类

数据来源：东北证券

全装修与房地产行业关联度较大。全装修的主要需求来自于新建住房，其中以房地产开发商开发建设的商品房为主，影响全装修市场的因素很多，包括房地产行业的运行情况、全装修比例、全装修单价等等，其中房地产新建商品房是全装修市场容量的基础。

2. 房地产行业虽运行数据超预期，但不被市场看好

2.1. 房地产5月累计新开工、销售增速超预期

房地产投资预期不悲观，呈现结构化差异。房地产开发投资完成额18年前5个月累计增速达10.2%，前值10.3%，总体相对稳定，从结构上来看，住宅开发投资前5个月累计增速达14.2%，办公、商业开发投资前5个月累计增速分别为-7.8%、-9.3%，持续为负。根据东北证券房地产行业组分析，Q3之后土地购臵费对房地产投资的支撑作用将逐步减弱，预计18年全年房地产开发投资增速将不低于5%。我们认为考虑到办公、商业前5月增速已为负，住宅相比商办可能会略微乐观一些，而住宅又是商品房全装修的主力市场，因此18年全装修预期同样不悲观。

房地产开工端增速超预期，住宅开工形成有力支撑。房地产新开工面积18年前5个月累计增速达10.8%（前值为7.3%），其中住宅/办公/商业累计增速分比为13.2%/-8.2%/-8.8%（前值分别为9.4%/-11.0%/-9.3%），新开工增速全面回升，超市场预期，商办持续为负但降速渐缓，住宅对整体房地产新开工增速提升构成有力支撑。根据东北证券房地产行业组分析预测全年新开工增速5%。