房地产开发法律实务介绍(6)

《房地产开发法律实务》,法律出版社出版 朱树英/著

法，则是妥善终止原有的合作开发，寻求新的合作伙伴，重新进行合作，这就是开发项目的清盘和转让。

我国目前尚无关于合作开发和项目转让的专门立法，具体操作性的法律法规更是零星、散乱，当事人既不得不采取合作开发和转让项目的方法，在市场中运作又缺少法律的支撑和规范，对许多具体操作问题更难以把握，这是此类实务操作层面和合作进程中出现大量纠纷的根本原因。此类案件不仅标的巨大、情况复杂，而且往往当事人的合同约定朦胧，有歧义，有具操作性，使案件处理缺乏依据，难以把握。这种客观现状，不仅有足够的操作实务使律师有条件深入研究纠纷中所碰到的各种法律关系，并且妥善解决诉讼争议焦点成为主要的操作实践；也使律师的非诉讼的合同签订和履约管理的服务凸现现实的重要性，这种重要性使之成为律师在房地产开发操作实务中又一重要的具体领域，值得有更多的律师去深入研究去占领，去拓展。

2002年5月8日，我受厦门仲裁委员会和厦门市房地产业协会的邀请，在厦门召开的有近500名仲裁员、法官，律师和房地产开发企业代表参加的专题讲座上交流了一天。同年6月2日，我又受中国房地产业协会房地产市场专业委员会和北京华夏经济社会发展研究中心的共同邀请，在北京举办的“第三届房地产纠纷处理法律实务研讨班”上作了一天的主题演讲。两次演讲的题目都是“房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法律问题”。演讲所涉及到的具体问题都是以本书所选用的有针对性的案例来说明或论证的。两次演讲和交流都取得了预期的效果。厦门仲裁委员会秘书长林建文听讲后的评价是：“演讲涉及的内容基本上涵盖了我们审理同类案件所碰到的所有问题，听后深受启发。” 以下是演讲提纲的全文：

一、有关房地产合作开发及项目转让的一般概念

1、房地产：指有条件、有期限的土地使用权和相应土地上的房屋所有权合二为一，并能够作为商品进行流通的不动产。

2、房地产合作开发：通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。合作开发的土地使用方式应符合国家有关规定。

合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。

3、房地产合作开发的主要模式：

（1）法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。

△ 土地协议折价入股方式构成合作投资比例；

△ 土地评估作价入股方式构成合资投资比例。