房地产开发法律实务介绍(10)

《房地产开发法律实务》,法律出版社出版 朱树英/著

就规范房地产开发行为来看，实施开发行为的主体即开发商是关键，其开发行为的规范直接影响并决定着整个市场的有序运作。如开发商在项目运作过程中，在规划许可、施工营建以及预销售过程中能够依法经营、规范运作，则开发过程中的矛盾和纠纷就会相对减少，操作成功的开发商甚至能够避免其发生，有的开发项目就完全没有纠纷和诉讼，因此，律师在房地产开发领域提供法律服务，非诉讼是重点，开发商是重点。

时下，百姓购房已成为经济生活中的重要活动，不少中低收入的百姓倾毕生积蓄购房，怎会不反复权衡，小心谨慎。而各地频频出现的百姓购房中的诉讼和纠纷，又都反映了房地产交易中的种种弊端。但是，从房地产开发进程来看待这一社会现象时就不难发现：产生于交易过程中的种种问题和矛盾，恰恰来自开发过程，是开发商违反了规划批准的各项技术参数，导致了住宅小区的布局违反售楼广告的许诺，导致了面积的增减、房屋间距缩小或日照不符合规定等等弊端；是开发商在施工营建过程中疏于隐蔽工程的验收和竣工质量的验收，导致了房屋交付逾期和众多的质量缺陷。事实说明：房地产交易中出现的问题，其来源是开发行为本身的不规范。因此，如果说律师的房地产法律服务的目的是为了从根本上规范市场行为的话，那么，为开发商服务、帮助开发商规范其开发行为，毫无疑问应当是关键。

由于房地产开发的进程性和整体性，开发过程中任何环节的疏漏和欠缺，都可能导致纠纷，并影响投资开发的顺利进行，甚至会导致标的巨大的案件，因此，开发商的行为规范必须贯串整个开发过程。除了房地产的合作开发和项目转让外，在规划许可、房屋拆迁、房地产的预、销售和租赁以及房屋经营的各个方面，开发商都必须严格按照法律、法规和政府的有关规定节节设防，步步规范。于是，采取非诉讼方法，为开发商的开发项目从法律上总体把关、全程服务就成为律师为房地产开发提供法律服务的出发点和指导思想，提供全过程的非诉讼服务，也便成为律师的房地产开发法律服务的主导项目和核心内容。

在房地产开发领域，律师为之提供专业法律服务的当事人开发商在整个开发过程中都会遇到权益之争和合法权益保护的法律问题。由于法律规定不够明确，开发过程中碰到的许多问题都难以准确判断，开发商在规划、拆迁、施工、预销售以及租赁、物业管理等一系列具体问题中都会遇到矛盾和纠纷，也都可能引起诉讼。律师在为开发商提供法律服务的同时，也会面临这些各不相同的案件，其中不乏标的巨大，疑难复杂的案件。妥善处理这些案件中的法律问题，有效维护开发商的合法权益，便成为律师为房地产开发商提供有效法律服务的试金石。 本书所选用的诉讼案件，都是由本人作为开发商或投资商的代理律师来参加诉讼的。对于同一个案件中的具体法律问题，“横看成岭侧成峰”，站在委托人的立场，选择最有利于开发商的角度代理诉讼，使案件取得成效，这也是律师为开发商提供专业法律服务的重要实践。

十年来，本人领导的上海市建纬律师事务所，一直服务在房地产法律服务的前沿，可算是这一领域的领头羊。面对着不断出现的新的法律问题，总结十年来的专业法律服务实践，为广大律师提供可借鉴的经验教训，是我作为一个专业律师的希望。现在形成的这本小册子，如果能为广大律师朋友提供些许帮助的话，这将是我最大的心愿。