房地产开发法律实务介绍(4)

《房地产开发法律实务》,法律出版社出版 朱树英/著

1、房地产开发市场法律服务的需求主体。

房地产开发市场法律服务的需求主体主要有土地方、开发商、投资商、承包商及购房人五部分。

土地方是房地产开发的根基和来源，土地方往往占据着商场上漫天要价的有利地位。土地方具有自己的利益，怎样合法获取，便需要律师的法律服务，这是相对容易“伺侯”的、支付律师费也较爽气的市场主体。

开发商和投资商往往是分离的，开发商和投资商虽没有土地，却具有资质或资金，其中投资商通常有金融或银行背景或者有的本身就是金融机构，房地产开发离不开这两个要素。开发商和投资商更多考虑的是自己的开发合法性和投资回报。这两个市场主体是律师服务的重点，项目公司往往由这两部分主体的合作或合资构成。律师许多房地产开发的诉讼或非诉讼的委托人，正是开发商、投资商或项目公司。由于房地产开发投资的复杂性和国家有关政策的限制，开发商或投资商的合法权益的保护，成为律师在房地产开发的市场需求中最重要的需求，是律师在房地产开发领域的法律服务的重点。

而承包商在房屋建设过程中的法律服务需求则是另一类更为复杂的法律实务。房地产开发的承发包市场是以房地产开发市场的形成为前提的又一个独具特点的市场，也即房地产建设工程法律服务市场。本人所著的2000年5月由法律出版社出版的《建设工程法律实务》已有专门论述，本书不再作分析。

购房人则是房地产开发领域法律服务的又一类人数多、服务面广的需求主体。相对房地产开发商而言，购房人是弱势群体，但是其中也不乏法律意识非常强、分析问题非常精明的人才，他们的购房合法权益的保护更多地需要律师提供服务，这一类需求主体人多面广，决定了律师在房地产开发过程中的另一类大量的法律服务，这类服务需求也是以房地产开发为前提所形成的一类专门法律实务，也存在着许多值得深入研究的法律问题。

在购房过程中出现的诸如面积差异、质量瑕疵、逾期交房、相邻侵权等等法律问题，引起了数量更为众多的纠纷案件，正在成为广大律师的服务内容，但应当看到：房地产销售阶段出现的问题通常是在前期或中期开发过程中产生的。一个开发项目最终形成几百套房屋的销售或租赁，开发项目是蛋糕的整体，购买的房屋是分割后的小块蛋糕，因此，项目开发是源、是本，物业租售是支、是末。律师应当从源头去规范开发行为，从根本上预防和消除出现在销售阶段各种问题的原因。

有鉴于此，本人认为，房地产开发法律服务市场的更主要、更重要的服务需求和对象在于开发商和投资商，因此，本书选用的案例是基于这部分主体的需求，讨论的基点也立足于开发商和投资商。

2、房地产开发市场的法律服务需求。