房地产开发法律实务介绍(5)

《房地产开发法律实务》,法律出版社出版 朱树英/著

毋庸讳言，在房地产开发领域中出现的数量众多、案情复杂、标的巨大的诉讼案件，已成为律师服务的重要法律实务。选择具有专业知识的律师，也已经是遇到诉讼案件时的开发商、投资商在法律服务领域重要的市场需求，但是，房地产开发过程中更大的服务需求并不在于诉讼领域，而在于非诉讼服务，因为所有开发商都不希望有诉讼，面对诉讼是不得已的。因此，律师的法律服务应当全过程参与，全方位把关，在设定各种法律关系、签订各种合同之前就先行提供服务，把日后可能会发生的各种疏漏和欠缺，在合同生效前就予以避免或消除，这是房地产开发市场更主要的服务需求，也是律师更重要的服务。律师应当在房地产开发市场的诉讼和非诉讼两条战线全面进取，扬长避短，融会贯通，互相促进，建立适应市场需求、拓展服务范畴的良性发展机制。

3、房地产开发市场的法律服务成效与拓展市场的相互关系。

律师在房地产开发过程中法律服务的成效决定了律师业务的深入和扩张，也就是说，律师的市场地位是由其作为所决定的。法律服务市场同样会遵循市场经济的一般发展规律，法律实务的有效性决定着律师能否占领市场及占领市场的份额。从这个角度来分析，律师对房地产开发领域一系列法律关系和操作问题的研究及其深度，是提高律师法律服务成效的前提和关键。不能指望律师自己对房地产开发过程中的具体法律不知所云，却会连续不断有委托人来求教。因此，只有对房地产开发领域的法律服务，不断有所发现，并加以总结，深入研究，才能成为委托人心目中的老师和专家，也才能游刃于复杂的法律实务，不断提高服务质量和实际成效。

探讨律师在房地产开发领域的实践操作，提高广大律师在房地产开发领域的服务质量，从而取得更好的服务成效，正是撰写本书的目的和宗旨。

二、房地产合作开发和项目转让的实务操作

房地产开发实务中相对复杂、经常出现疑难案件的是合作开发和项目转让，这两类法律实务实际上是房地产开发中一种主要的市场需求的两个不同表现方式。

如前所述，房地产开发离不开开发商的土地开发和房屋建设。根据我国有关法律法规和政府有关规定，房地产开发离不开土地、资质和资金三要素。在操作实践中，有土地的一方可能没有资质和资金，有资质的一方则可能没有土地和资金，有资金的一方又可能不同时拥有土地和资质，而这三者在任何一个开发项目中又缺一不可。于是，分别拥有这三个要素的不同的权益主体就采取了联合经营的方式来开发房地产，其中蕴含着土地使用权转让的特殊形式以及因此产生的复杂的法律问题，这就是本书要重点讨论的房地产合作开发，或称合作建房。 由于市场的开发风险和合作各方的主、客观原因，使已进行的合作开发难以为继，开发进程停滞，不少开发项目成为各地的“烂尾楼”，这也是各地政府都深感棘手的房地产开发中的顽症。而解决合作开发难以为继和烂尾楼的根本办