房地产开发法律实务介绍(2)

《房地产开发法律实务》,法律出版社出版 朱树英/著

土地与房屋的不可分离的特点，决定了两者在法律层面的互相依存关系，同时决定了房地产由于地产和房产各具特点的互相依存而产生的一系列具体的法律问题，这也是房地产开发过程中的合作建房和项目转让等疑难案件产生的法律根源。

房地产的土地使用权和房屋产权合二为一的特点，是狭义范围内即土地出让所形成的有条件、有期限的土地使用权的本质特点，司法实践中有关房地产案件不规范操作问题导致开发行为的无效，也恰恰是因为土地使用权的取得方式的违法而造成的。因此，准确分析判断房地产开发中的土地使用权的非完全所有权属性以及有条件、有期限使用的特征，往往成为准确把握案件是非成败的关键。 作为不动产的房地产，其基本特点是相对动产而言的位置固定以及不可移动性。但是房地产与不动产还是存在区别的。房地产是一种典型的不动产，但房地产不等同于不动产。两者的区别是房地产主要从财产的物质形态角度来衡量；不动产则是从移动会损害其价值角度来判断。因此，在不动产范畴界定房地产的特点和定义，有助于深刻理解房地产反映在司法实践中诸多具体问题的本质特征。

（二） 关于房地产开发。

我国《城市房地产管理法》第二条对房地产开发所下的定义是：“指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为”，这是房地产开发的广义定义。由于该法关于取得土地使用权的方法有出让和划拨两种方式，因此，我们有理由判定：在土地出让前提下的房地产开发也即狭义的房地产开发，则指房地产开发商对其以受让方式取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

不论以何种方式取得土地，房地产开发的基本特征有三：

1、房地产开发的主体是具有资质，依法核准登记的房地产开发经营的公司或其它经济组织。

房地产开发公司一般分为综合开发公司或项目公司。房地产综合开发公司是指具有相应房地产开发资质从事房地产开发建设、经营房地产业务，具有企业法人资格的以赢利为目的的经济实体；而项目公司则是指在特定地块上从事开发项目所在地块的建设、经营而组建的具有企业法人资格的以赢利为目的的经济实体。显然，项目公司与综合开发公司的区别在于其开发项目的特定性，建设规模的确定性和公司组建的操作性等方面。因特定地块的开发经营而组建的项目公司，应当是律师提供法律服务以及研究其具体操作特点的重点。

2、房地产开发的客体即开发的房屋主要分为住宅和非住宅两大类。非住宅的房地产有工业、商业、办公、旅游、娱乐等。我国《城市规划法》第31条明确规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部