房地产开发法律实务介绍(3)

《房地产开发法律实务》,法律出版社出版 朱树英/著

门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”房地产开发的用地许可必须获得规划的批准，并按批准的使用性质进行开发，例如：被批准为工业用地的，不得建设娱乐设施；被批准为建造办公楼的，不得建造住宅。开发商未经批准擅自改变房屋的开发用途和使用，都会因开发客体的违法而导致开发行为的无效。

3、房地产开发的内容包含着广泛而复杂的权利义务关系，其开发流程决定了开发内容包括土地开发、房屋建设以及物业租售的全部过程，涉及到开发商对开发用地的基础设施建设，对开发房屋的施工营建以及预、销售和租赁等全部经营活动。

房地产开发的过程一般可分成三个阶段：地产开发、施工营建、物业销售。地产开发也称前期开发，主要是取得土地以及动拆迁和基础设施配套建设；施工营建也称中期开发，主要是指从设计施工招投标到房屋施工建设直至竣工验收；物业销售也称后期开发，主要包括开发的房屋具备预售条件之后的预、销售，租赁，抵押及物业管理等。房地产开发全过程的整体性，决定了律师的房地产开发的法律实务的多门类和综合性。

房地产开发的方式又有单独开发和合作开发的区别。单独开发指只有一家开发商，而合作开发则有多个情况各不相同的开发主体，这又造成了房地产开发中共同合作开发的一种特殊的法律关系，由于房地产开发需要具备开发用地、建设资金、开发资质等多方面的条件和优势，投入资金巨大往往为单个企业所难以承受，在异地开发情况下，投资者和土地所在地的合作尤为重要，因此，房地产开发形式往往采取多个企业、其它经济组织甚至自然人之间的合作开发，合作开发前提下的开发主体不仅仅是单个综合公司或项目公司，往往由具有开发资质和不具有资质、缺乏建设资金的土地方和没有土地的投资者之间以及其它合作者之间采用联合经营方式组成共同体，也因此产生了更为复杂的另一类需专门分析研究的具体法律实务。

（三） 房地产开发的律师服务

如前所述，围绕房地产开发而展开的法律服务，面对的是一个庞大的市场。由于房地产开发既涉及地产的开发，又包含房产的建设和物业的租售，一个开发项目涉及的资金少则几千万，几个亿，多则几十亿人民币。由于我国城市化进程和各地先后进入大建设时期，再加上我国关于西部开发建设的重大决策，房地产开发本身已经形成一个不容忽视的庞大市场。面对这样一个法律问题层出不穷的复杂的庞大市场，律师应当充分注意房地产开发的复杂性和立法滞后性的基本特点，高度关注开发过程中的非诉讼服务即预防争议和纠纷的服务，而围绕房地产开发非诉讼或诉讼的律师服务也会分别形成各具特点的法律服务市场。

律师应当从房地产开发的法律服务的市场主体、市场需求和客观成效来确定自己的实务操作以及拓展方略。