2宿政办发〔2011〕76号宿迁市房屋征收补偿评估技(8)

第二十一条 非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法。采用市场比较法应依照附件1的要求选取交易实例，并按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。

第二十二条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线： 1. 成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧并考虑土地取得成本，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。

2. 成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋征收补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：

征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格 ＋ 建筑物重臵价格 － 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。

3. 参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格采用基准地价修正法确定；各类建筑物重臵价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。

第四章 其他征收估价问题处理

第二十三条 住宅房屋价格修正的实体因素和区位因素权