2宿政办发〔2011〕76号宿迁市房屋征收补偿评估技(5)

些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他估价方法评估。

第十六条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：

1. 确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；

2. 测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：

100 （K2） 100 100

基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × —— （K1） 100 （K3） （K4）

Vs为可比实例价格；

K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；

K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。一般情况下，在估价时点前6个月内交易的，该系数不超过101，在估价时点前6到12个月内交易的，该系数不超过102。

K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；

K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。

确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，