国外如何进行土地用途管制

孙立辉

学习时报社2007-04-24 15:18:46

土地资源短缺是目前许多国家所共同面临的问题。如何进行土地用途管制，国外的一些经验值得研究借鉴。

美国：宏观调控为导向的土地利用规划

美国在人口增加，经济发展过程中大量侵占了优质农地，著名“硅谷”曾经就是农业基地。仅城市化就使美国优质农地以每年平均200万英亩的速度减少，由此引发了一系列的经济、社会和环境生态问题。为此，美国各州开始采取一系列的措施来控制城市发展规模，保护优质农地，使土地用途管制内容成功转向控制城市规模和农地保护。由于土地利用规划与控制是地方政府的责任，因此各州政府都颁布了各自的法案，通过法律要求地方政府根据本地的经济发展状况和土地利用现状，划定城市增长线，分期分批发展，建筑许可的总量控制等措施来控制城市发展规模，保护优质农地。美国土地利用规划体系分为州土地利用规划和地方土地利用规划。美国总体规划又称“非永久性宪法”，即根据不断变化的发展趋势来定期修订。同时建立严格的土地利用规划制定程序。通过土地利用规划，引导城市的发展，缓解城市发展压力，控制土地开发的区位速度、公共设施的服务水平。1993 年通过的美国纽约市区划决议是迄今最新的版本。由于经过不断修订和补充，形成系统而完整的一套区划规定，并一直发挥着良好的作用。这套决议是规划、设计、开发、管理必须遵守的法定条例。它具有以下特点：

(1)它将土地用途和开发强度的区划与建设标准及相关规定结合在一起，将使用权编制与实施规划过程中必须遵守的事项有机地联系在一起，既有利于执行，又方便使用。(2)用地区划覆盖全市，全纽约市按限制性用地号、区划图号、街区号和地块号四个层次组成编号等系列。并在全覆盖的前提下，按不同地理位置和不同开发状况予以区别对待。(3)在严格的控制之中留有机动灵活的余地，以适应市场变化和一些不可预见的因素对土地使用和开发强度的冲击，并随发展变化而不断补充和修订。按照发展的需要及势头，及时划出“特殊目的区”进行专门区划。这是为防止出现空白而对开发失控，同时又配合新情况而采取的应变手段之一。

日本：综合管理为导向型的土地利用规划

日本土地利用基本规划对各区域土地发挥综合调控和间接管理作用。根据土地利用不同类型划分不同的用途，各区域再依据个别法进行土地利用的限制。日本的土地利用通过国土利用规划和土地利用基本规划进行宏观管理，并通过法律和行政的手段，使宏观管理与微观管理结合起来，形成一个比较系统完善的体系。日本的城市土地利用是以土地私有制和自由市场经济为基础建立的，依法律和行政手段实现土地利用的微观调控，建立比较完整的体系。其特点是着重于宏观的直接调控，同时实行间接的微观调控。

日本土地规划体系由国土综合开发规划、国土利用规划、土地利用基本规划和城市规划等构成。日本土地规划按层次分为全国规划，都、道、府、县规划和市、镇、村规划三级，每级规划都是对各自区域内国土利用合理组织所应采取的措施和设想。到目前为止，日本已完成了五次国土综合开发规划，根据各项公共事业的性质、建设地点以及计划的实施程度，