CBD公寓市场分析(6)

北京CBD地区公寓市场的详细分析

方米。

２００８年前将有６个第一批重点项目全面建成，分别是：新城国际、财富中心、国贸三期、建外ＳＯＨＯ、银泰世贸中心、央视大厦，总建筑面积达到２８７万平方米，其中新城国际的公寓规划面积为２０万平方米、国贸三期８万平方米、银泰世贸中心３．６５万平方米。

第二、ＣＢＤ公寓的综合品质将有进一步提高

开发商为了树立形象、增强产品的竞争力，将不遗余力地开发其在黄金地段的物业，可以预见ＣＢＤ公寓的

综合品质不论在软件还是硬件上都将有大幅提升。从新项目的科技应用上可以初见端倪，旺座中心采用呼吸幕墙等世界先进技术，怡禾国际中心启用全面的智能化装置。软件服务上，

生正负两方面影响

美国经济衰退、日本公司大幅裁员，全球经济陷于低谷，美国恐怖袭击事件将进一步延长衰退期。据２００１年９月联合国贸发会议预测，今年全

机遇也是挑战

ＣＢＤ购房者中投资型客户占多数，众多小投资者之间即存在了竞争。国际政治经济形势不明朗，外商对华投资及带来的房屋租赁需求难以预计，高额投资能否带来高额回报对于ＣＢＤ投资者来说是一柄达提摩思之剑。

３．价格预测

第一、售价已有一定涨幅，继续上升空间不大

一段时期内对于ＣＢＤ的热炒，使得ＣＢＤ公寓的价格已含有一定的泡沫。随着众多项目在未来五年内相继完工，其中公寓供应量的增长将超过其他物业的增长，间接影响到需求量的增长，项目间的竞争会给价格的上升带来压力。

第二、受各种因素的影响，租金变化敏感

受各种因素的影响，租金相对售价会更加敏感。其中不容忽视的是由于投资散户数量的众多对市场租金的影响，在市场不振的情况下，为获取回报散户会低价出租自己的物业，导

致市场租金下跌。

旺座中心首次引入五星级酒店服务，球的外国直接投资将下降４０％，总额银泰世贸中心和国际著名的凯悦酒店集团合作。

第三、服务式公寓和商住公寓将继续为主流产品

ＣＢＤ公寓的设置主要是作为其商务功能的配套，避免ＣＢＤ夜间成为“死城”，它并不适合家庭居住。在其内居住的主要是商务人员、短期来京、来华人员和单身白领等。因此服务式公寓和商住公寓将继续成为主流产品。

２．需求预测

第一、入世和申奥对于楼市需求的拉动作用不容乐观

加入世贸组织对于ＣＢＤ高级公寓的影响将是长期而渐进的，近期不会明显地促进楼市需求。申奥对于楼市需求的拉动是爆发式的，２００８年以后，奥运会对ＣＢＤ公寓的需求就很难预料。

第二、世界经济衰退、全球外国直接投资将大幅下降对于需求将会产

达到７６００亿美元，主要原因是跨国企业兼并与收购活动出现下滑趋势。这一形势将对中国北京ＣＢＤ的公寓需求产生正负两方面的影响。一方面，国际资本转移向第三世界国家寻求出路，而中国经济在全球经济衰退氛围中一枝独秀；另一方面，跨国公司市值缩水，近期内是否会有大量的外商到中国投资不容乐观。

第三、金融街、中关村、奥运村将形成对ＣＢＤ的竞争

金融街、中关村、奥运村的开发建设基本和ＣＢＤ处于同一起跑线上。他们拥有各自的资源、优势和特色。ＣＢＤ内要重点发展银行、保险、基金、证券、电信、信息服务和咨询等行业，这和金融街、中关村的部分功能发生重合。五年之后，金融街、中关村、奥运村都将具备一定规模，形成对ＣＢＤ的竞争。

第四、投资者的增多对市场既是

栏目责编：甘宇王泉　　赵燕军

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