CBD公寓市场分析(4)

北京CBD地区公寓市场的详细分析

各项目物业管理情况

项目名称国贸中心嘉里中心金茂公寓京广中心丽晶苑中国第一商城雅诗阁现代城盛世嘉园世贸国际公寓新城国际旺座中心

物业管理公司

国贸物业管理公司

北京嘉奥房地产开发有限公司北京怡佳苑物业管理公司万豪物业公司（美资）

北京丽晶苑房地产开发有限公司北京仲量联行物业管理服务有限公司雅诗阁集团中海物业管理公司北京阳光苑物业管理公司国贸物业管理公司

第一太平戴维斯（中国）有限公司凯宾斯基饭店股份公司

物业管理费（元／月 ｍ２）

￥５￥３．５￥５—￥２．２￥７—￥４￥３￥６￥６￥１．５－２

目前ＣＢＤ各项目的租售情况良好，国贸、嘉里、京广的入住率均在８５％以上，现代城、世贸国际公寓、旺座中心的销售情况良好，雅诗阁于今年７月进入市场，两个月内出租率已达３０％。原因有两方面：（１）近期有效供应量缺乏；（２）入世、申奥等利好因素使人们对ＣＢＤ未来产生良好的心理预期。

第二、客户层分类明晰ＣＢＤ高档公寓的传统居住者为跨国公司的高层管理人员，而随着阳光１００国际公寓和世贸国际公寓等价位在１００００多

馆。新加坡大使馆入驻嘉里中心写字楼。本区域和周边地区拥有丰富的涉外资源，为在华工作的使馆人员提供了生活上的便利。

＊　国内客户

①　知名公司的高级管理人员随着外资公司本土化战略的推行，他们更多地聘用中方高层管理人员，特别是海外归国人员，这部分人会考虑在国内置业。另外，中央电视台、北京电视台即将入驻ＣＢＤ。他们不仅本身就构成庞大的住房需求主体，还必将招致更大的潜在小型居住和办公需求。

②　为各大公司服务的中小型机构

专业服务是ＣＢＤ主要功能之一。广告公司和会计、审计、资产评估、律师等中介咨询公司会消化掉一部分商住公寓。

＊　投资性买家ＣＢＤ公寓的客户中，投资买家的比重一直较大，占６０％以上。

①国外投资

以香港和新加坡等地人士为主，主要为大面积购买，如丽晶苑、雅诗阁。

②国内投资

近几年来，国内人士开始注重房地产投资，世贸国际公寓、阳光１００国际公寓均有为数不少的国内投资者，主要为单套或多套购买。

２．需求特点

第一、各类需求旺盛

元／平方米的项目推出，外企中方高级管理人员、海外归国人员成为除投资者之外的一支新生购房力量。不带家庭的外国人、

海外华人、短期商务人士依然青睐服务式公寓。

第三、投资客户比例高ＣＢＤ公寓的居住者中很少有自己购买。盛世嘉园有７５％的房屋都是作为投资用途，有投资兼

ＣＢＤ公寓售价情况

旺座中心新城国际世贸国际公寓

盛世嘉园现代城

航华科贸中心公寓

中国第一商城阳光１００国际公寓

丽晶苑金茂公寓

０

５０００

１００００

１５０００

２００００

２５０００

单位：元／平方米

REAL ESTATE/39