某公司出让土地抵押价值内部评估报告(9)

评估思路：××市于1992年建立了城市分类用途的基准地价体系，并于2000年8月重新进行修订颁布，其地价体系（下面简称2000地价体系）由土地级别、基准地价、公示地价为主构成。并通过××市人民政府浙府发（2000）76号文｛××市人民政府关于颁布××市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知｝向社会公布。××市2000地价体系分为商服业、住宅、工业三种用途；土地级别分20级，覆盖全××市40个区（县、市）；新基准地价的基准日为2002年1月1日，其内涵为50年期城市熟地价格。2002年按照××市人民政府Y府[2002]79号令对基准地价进行了重新修正，本次基准地价的内涵为城镇国有土地法定最高出让年限，五通一平（通下水、通电、通路、通气、通讯和平整场地），商业用地容积率为2，住宅用地容积率为3，工业用地容积率为1条件下的平均价格。运用基准地价系数修正法进行具体评估时应根据宗地实际情况进行宗地成熟度、容积率、区域和个别因素和年限修正。综合用途的宗地价格评估时，应按各用途基准地价分摊土地面积加权后修正。

××市国有土地使用权基准地价表（单位：元/平方米）

某公司出让土地抵押价值内部评估报告

上表摘自［Y府发（2002）79号］文附一表基本公式： Pi＝P×(1+A+B+C)×D×E×F 式中：Pi：待估宗地修正后单价； P：待估宗地所在区域基准地价； A：待估宗地成熟度修正系数； B：待估宗地区域和个别因素修正系数； C：待估宗地土地使用权类型修正系数； D：待估宗地的容积率修正系数； E：待估宗地年限修正系数； F：待估宗地期日修正系数。测算过程：

①确定待估宗地所在区域基准地价

根据2005《××市主城区2616M2范围内土地级别》，宗地所在区域土地级别为工业6级，其基准地价为商业286元／平方米〃50年。

××市国有土地使用权基准地价（2002）

单位：元／平方米

某公司出让土地抵押价值内部评估报告

②区域和个别因素修正系数的确定(见下表)

根据对评估宗地现场踏勘情况，结合《××市土价体系宗地修正系数及说明表》，对评估对象区域和个别因素修正系数的进行确定。

5-8级工业用地地价因素修正系数说明表

5-8级工业用地地价因素修正系数表

某公司出让土地抵押价值内部评估报告

宗地区域和个别因素修正系数表

某公司出让土地抵押价值内部评估报告

经对待估对象地价的区域因素和个别因素按上表进行修正，确定修正系数值之和为12.8％。

③成熟度修正系数的确定

由于××市2002年基准地价是在满足土地开发程度宗地红线内为“五通一平”（即通上下水、通电、通气、通讯、通路和场地平整）的价格。经现场踏勘，所评估宗地实际开发程度为红线外“五通”（即通水、通电、通气、通讯、通路），红线内通讯通、路通，约二分之一的用地已完成场地平整，其余部份为生地。故确定本次估价对象成熟度修正系数为-21%。

成熟度修正系数表

④土地使用权类型修正系数的确定

××市2002年基准地价所对应的土地使用权类型为出让土地使用权，而该评估对象土地使用权类型也为出让土地使用权，因此无需对委估宗地进行土地使用权类型修正。

某公司出让土地抵押价值内部评估报告

⑤ 年限修正系数的确定

××市2002年基准地价所对应的土地使用年限分别为工业至2056年11月29日，至评估时点，该宗土地使用权剩余使用年限为48年零7个月，即48.58年，因此要对基准地价进行年限修正，修正系数分别为：

U =[1-1/(1+R)n]/ [1-1/(1+R)m]=0.9880

其中：u—年限修正系数 n—实际剩余使用年限

r—土地还原率0.0873(依据Y国土房管发[2006]488号确定) m—各种用途土地法定最高出让年限 ⑥ 期日修正系数的确定

本次公布的基准地价基准日为2008年5月6日，与评估基准日有一定差异，应根据地价指数进行基准日修正。

××市地价指数表

××市2000～2007.6年地价指数详见上表，由于国家实行紧的宏观经济政策，预计2008年6月与2007年6月××市地价指数持平。因此，