某公司出让土地抵押价值内部评估报告

红线外土地开发费＝市政建设配套费×容积率 ＝140×1.5＝210元/平方米

估价对象所在地区达到“五通一平”（通上水、通下水、通路、通电、通讯及场地平整）所需的正常开发费用一般在90元/平方米左右。故本次评估确定估价对象土地开发费合计为210元/平方米。

③投资利息S3：按一般土地投资情况，土地取得费用为一次性投入，开发费为分期投入，根据待估宗地的地质、地形条件、开发前的周围基础设施状况以及设定的规划开发规模和档次，同时调查××市同类用地的开发周期，其一般为1年。以目前银行一年期定期贷款利率r=7.47％作为土地投资的利息率（假设土地开发费用全部均匀投入）则：

S3=S1×[（1+r）m—1]+S2×[（1+r）n—1]

=350.71×［（1+=7.47％）－l］+210×［（1＋=7.47％）1/2－1］ =33.99元／平方米

④投资利润S4：作为对投资的回报，用于土地的投资，当然也要获取相应的利润。在完全竞争的市场条件下，投资会产生一个社会平均利润率。目前，我国的市场情况是不完全竞争情况，尤其是在我国的地产市场很不完善的情况下，不可能产生一个社会平均利润率。但目前我国存在着行业利润率，即作为一个行业已形成了行业内的平均利润。根据调查同类工业用地的年投资回报率在10％－15％之间；本次评估我们取土地开发利润率10%的投资回报率：

投资利润＝（350.71+210）×10%≈56.07元/平方米； ⑥年期修正S6：

估价对象为以出让方式取得的用地，该地块为出让用地，土地用途为工业，至估价基准日剩余使用年限48.58年，故年限修正系数为：