某公司出让土地抵押价值内部评估报告

九、估价方法选择

1．估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。 评估人员通过实地调查，认真分析调查收集到的资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本次评估目的，决定采用成本逼近法、基准地价系数修正法测算估价对象地价。

2．选择评估方法的依据

1）估价对象所在地属××市主城区都市圈范围，且该地区近期土地取得、拆迁补偿案例较多，土地取得费及土地开发费的求取有据可依，因此可以采用成本逼近法对该评估对象进行地价评估。

2）××市已于1992年完成了城镇基准地价评估，并于2000年8月重新进行修订，以Y府发（2000）76号文“××市人民政府关于颁布××市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知”向社会公布。又于2002年6月进行了调整，重新颁布了“××市国有土地使用权土地级别基准地价和出让金标准实施细则”，与此同时，还制定了宗地地价评估的修正系数。并于2005年3月又颁布了“××市国土房管局关于公布××市主城区2616平方公里范围内土地级别的通知”（Y国土房管发[2005]159号）对主城区内的土地级别进行了重新修订，又因估价对象所在的江北区属于新基准地价的范围，因此可以采用基准地价系数法对该评估对象进行地价评估。