某公司出让土地抵押价值内部评估报告(14)

土地增值收益：土地增值收益主要由两部分构成，一种是国家将农地转变为其他建设用地，新用途土地的收益远高于原用途土地，这种增值收益是土地所有者——国家允许改变土地用途带来的归国家所有；另一种是被征用的土地经征用后，变成了真正的城市建设用地，土地的性能和条件发生了较大变化，提高了土地的经济价值，从而使土地收益能力增加，使地租增加。经开发改良后的地租收益与原地租收益的大部分增值额应属于国家。根据Y府发［2002］79号文，6级工业用地50年出让期楼面价出让金120元/平方米。公式为=楼面价出让金×容积率，楼面价出让金标准详见下表：

××市国有土地使用权出让金标准

某公司出让土地抵押价值内部评估报告

待估宗地为商住用途，容积率为1.5，估价对象至估价基准日剩余使用年限48.58年，因此要对基准地价进行年限修正，修正系数分别为：

u=[1-1/（1+r）n]÷[1-1/（1+r）m]= 0.9880

（R:土地还原率，2002年基准地价确定的还原率为0.0873；n:剩余使用年限48.58年；m：工业用途土地国家规定最高使用年限50年），因此地块的出让金均价：

S7=120×1.5×0.9880=177.84元/平方米 ⑧地价修正：

由于成本逼近法估价出的地价是指区域的平均价格,评估宗地地价则必须根据估价对象所在区域内的位臵和宗地条件进行个别因素修正。通过调查、测算待估宗地个别因素修正系数为12.80%，具体详见基准地价修正法的“待估宗地影响因素说明、优劣程度及修正系数表”。

⑨估价对象最终地价S确定：

单位地价=(350.71+210+33.99+56.07)×0.9880×（1+12.80%）+177.84

≈903.10元/平方米；

土地单价的确定：

由基准地价系数修正法和成本逼近法测算出两种结果分别为426.44元/平方米、903.10元/平方米，二者存在一定差距，其原因为：

（1）成本逼近法评估结果是以目前土地的平均取得成本为基础，在进行位臵修正后得到的评估结果，是一种成本累加而形成的成本价格。

（2）基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格。

通过上述分析及估价师经验，本次评估取成本法结果和基准地价系数修正

某公司出让土地抵押价值内部评估报告

法结果的加权平均数作为最终估价结果，权重取0.70：0.30。

则：委估宗地单价＝903.10×0.70＋426.44×0.30=760元/平方米(取整)

3、地价确定

通过上述分析测算，在评估基准日2008年5月6日，以出让方式取得的位于××市北部了新区高新园大竹林组团0标准分区011-3号地块的工业用地60141.30平方米，其容积率为1.5，剩余使用年限为48年零7个月，土地实际开发程度为红线外“五通”（即通水、通电、通气、通讯、通路），红线内通讯通、路通，约二分之一的用地已完成场地平整，其余部份待平场，且无抵押担保、租赁等他项权利存在的国有土地使用权价格为：

地价总额：760元/平方米×60141.30平方米=4570.7万元

十、估价结果

我们本着公平、公正、公开的原则，在分析现有资料的基础上，采用成本逼近法和基准地价系数修正法对估价对象进行了评估，经过测算，本报告评估对象土地使用权价格如下：

土地单价：760元/平方米土地面积：60141.30平方米地价总额： 4570.7万元

地价总额大写：肆仟伍佰柒拾万零柒仟元整币种：人民币。