措施对房地产开发商的定价行为进行规制?这些都是亟待研究的问题。

一、房地产市场垄断与市场势力

在Lancaster的消费者行为理论里面,消费者对产品不同的特征有不同的偏好。由于每一组商品都是一组特征的集合,因此相似产品中某些特征的差异会导致消费者对产品的不同偏好。在Lan2

[2][3]caster理论的基础上,Griliches和Rosen发展了享乐主义定价方法。这个建立在功利主义享乐哲

学基础上的方法后来被广泛的应用在耐用消费品的定价中。它的主要思想是:在竞争性市场的均衡条件下,购买者所支付的价格应当能够补偿产品各种属性序列所带来的满足程度。假设所有家庭的偏好和收入水平类似,那么这个市场中的产品价格就应该是这些属性值的一个函数,可以表示为:

P=α+β1X1+β2X2+......+βnXn

其中P为产品价格,X1,X2,......,Xn为产品的属性值。

把享乐主义的定价方法应用到房地产产品的分析中,,包括体,居住派生出来的需求的其他属性,如教育条件、、不同造成了房地产产品的差别,。

由于房地产市场的特殊性,。根据理查德

[4]阿诺特的分析,必需品(满足人类最基本的需求,提供一个住处);重要性(,);空间固定性(除少数外,一个住房单元不能);耐久性;复杂和多重异质性(一个房地产产品具有大量特征);市场分散性;生产非凸性(这导致修复、拆除、重建和变更的不连续变化);信息的非对称性(例如潜在的客户无法完全了解每一个产品的特征);交易成本的重要性(搜寻成本、迁移成本以及交易费用);缺乏相关的保险和期货市场。房地产市场的上述特性,表明房地产市场是一个典型的非完全竞争的市场。那么,房地产市场到底是一个什么样的市场结构?这种市场结构又是如何决定房地产业的市场势力的?

1.从位置角度来考察房地产市场结构,房地产市场存在环形竞争,因而房地产市场是一种寡头垄断市场

。

塞洛普考察了等距离坐落于圆形城市的企业进入及价

格竞争问题。在圆形城市上,一个企业实际上只有两个真正

的竞争对手,即两个位于其左右的企业。因此,圆形城市企

业间的竞争为邻近企业间的竞争,也即“环形竞争”,企业对

不能从其他企业那里得到更大满足的消费者具有垄断力量。

如图1,企业2对位于线段AB间的消费者具有垄断力量。

因此,环形竞争比垄断竞争更缺乏竞争性。图1　环形竞争下企业的需求

对一个城市而言,无论城市的布局是否环形的,房地产

开发商的竞争总是一种环形竞争。这是因为房地产是位置不能移动的产品,它只能和相邻的房地产存在竞争。而对其他产业来说,其产品是可移动的,这样厂商就能在更大范围内展开竞争。在环形竞争条件下,因为只有少数房地产开发商进行竞争,所以房地产市场结构具有寡头垄断市场的明显特征。

对于消费者来说,由于房地产位置固定且具有唯一性,由位置因素所派生出来的一系列属性与消费者的偏好的匹配,使某一宗房地产对特定的消费者具有唯一的吸引力。这就使房地产开发商具有强大的垄断力量。

2.从产品差别角度来考察房地产市场结构,由于房地产存在显著的异质性,所以任何一宗房地产都具有较强的垄断性。

房地产的质量差异是普遍存在的,由于地形、地势及位置固定等因素,使得每一宗房地产皆是独

[5,6][1]