毕业论文-新政策背景下房地产企业发展模式初探(12)

很大。

2.2.7凭地入股

有地一方投资到地产公司，然后卖股权。节省税负有限，只是节省了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和企业增值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负上来看上游少交了营业税，而下游负税没有提高。以上试用企业资产很多，无法直接用于卖股权的方式交易土地的情形。

2.2.8跨行业运作

非地产公司投资到非房地产公司，申请房地产开发资质。适用于协调能力强的企业 ，算是在刀锋下跳舞。

首先企业先投资到一家非房地产企业，此时只是缴纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税。然后企业被地产企业吸收合并，此时仍然不缴纳土地增值税和营业税。最后运作政府，补交土地出让金后土地变性，但是不符合59号文件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。

2.2.9独立公司运作

投资到新公司，然后卖股权。一般适用于酒店项目的运作。现将资产投资到新公司，有地一方将目标公司股权转让给实际开发企业，地产企业进行开发，开发完成后，再次将股权转让。

2.2.10合作建房

甲方拥有土地，乙方拥有资金和资质，合作建房，然后在分房。

2.3工程建设模式

2.3.1工程承包模式

我国目前的主流工程建设模式大致相同，只是在具体细节操作上面有所差异。基本都是工程承包（project contracting）的模式。工程承包是具有施工资质的承包者通过与工程项目的项目法人（房地产企业）签订承包合同，负责承建工程项目的过程。 房地产企业拿到土地以后，找到施工建设单位，有建设单位来进行楼盘的开发建设，同时由监理公司来监督工程建设的工程质量。