毕业论文-新政策背景下房地产企业发展模式初探(11)

2.2项目运作模式

2.2.1招拍挂

最规范的拿地方式，出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地的一方可以支付所有款项进入企业所得税和土地增值成本。

2.2.2招拍挂变种

例如，某国企土地补交土地出让金，变为开发商用地后，准备将土地转让给开发商。首先国家先将土地收储，支付给开发企业补偿费。然后国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地以后，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付，此时，政府出让土地，没有任何税费。如果该企业要房子不要地，则地产企业保留分给国有企业房子不卖，而是将利润分走后将企业股权留给国有企业来完成。该方法是为了尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

2.2.3购买转让项目

买方直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。

卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三土地增值税；第四，涉及法律问题。第五，实质重于形式。

2.2.4“购买股权”

将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%的股权。该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候忽略税负问题，结果导致大问题。

2.2.5境外卖股权

境外卖股权，这样将使企业所得税税率由25%下降到10%，所以如果预计到未来转让股权，拿起之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。

2.2.6先合并，再卖股

直接投目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权，企业合并法律程序上比较复杂，但是几乎是零负税的情况下拿到土地，如果能操作成功的话，税收利益