3）最后通过对两种评估方法的分析判断，最终确定估价对象的市场价值。 市场法：是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式如下：

估价对象房地产市场价格＝可比实例价格×（估价对象交易情况指数/比较案例交易情况指数）×（估价对象交易日期房地产价格指数/比较案例交易日期房地产价格指数）×（估价对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数）×（估价对象个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数）

估价对象市场总价＝市场单价×建筑面积。

A．确定可比交易实例

市场法选取的交易案例如下：

实例1：购物公园位于深圳市中心区黄金地段（CBD）内，基地位于深南中路，新洲路交汇处东南约250米，工程用地面积4655.6平方米，总建筑面积47405平方米，其中计容积率的面积为36150平方米，主楼29层，建筑高度97.90米，建筑总高度108.4米，裙房1-4层，地下二层平时为汽车库，按国家标准六级人防设计，整体工程按一类建筑、耐火等级一级设计。

实例2：凤凰大厦位于深圳福田中心区，处于深南大道和金田路交界西北侧。项目紧邻深南大道，毗邻深圳市民中心、市民广场、少年宫、音乐厅、图书馆等市政公共配套，占据深圳商务版图核心点。凤凰大厦竣工于2006年10月，总建筑面积：106400平米，结构：框架-剪力墙结构，总楼层：29层，标准层高：4.2米，净高：2.8米，大堂层高：6米，外墙：玻璃幕墙。

实例3：安联大厦商铺，安联大厦西临金田路口和市民广场，东临鹏程五路，北为福中三路，南紧邻深南大道规划用地，占地5917.3平方米，总建筑面积93730平方米，其中商业面积9000平方米，办公面积62008平方米，总高150米，共35层，拥有420个车位。

具体详见可比实例情况表。

可比实例情况表

B．因素比较

根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。

比较因素条件指数表

C、根据比较因素指数计算比较因素修整系数：

比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数

比较因素修整系数表

D、确定地上一层（L2层）比准价格

比准价格的确定=（案例1比准价+案例2比准价+案例3比准价）÷3

=（129,335.52+137,979.72+127,551.02）÷3

= 131,610.00（取整，元/平方米）

采用上述方法测算其余楼层的价格分别为：下沉式广场上层（L1层）98,710.00元/㎡、下沉式广场层（G层）98,710.00元/㎡、地下一层（B1层）59,230.00元/㎡。则待估房地产总价为7,647,651,900.00元，明细列示如下：

收益现值法：收益现值法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价人员搜集估价对象收入和费用的资料估算销售收入，然后扣除营业成本、营业费用、管理费用、营业税费和商业利润，得到年净收益，选用适当的报酬率及适宜的计算公式，求出估价对象的价值。其基本公式为：

n

V= Ai

i i 1(1 R)

式中：V—收益价格（元，元/平方米）；

Ai—未来第i年的净收益（元，元/平方米）；

R—资本化率（%）；

n—未来可获收益的年限（年）

收益法租金的求取中，根据该商圈内的类似集中商业用房大部分用于出租经营，平均市场租金介于350元/平方米-650元/平方米，根据估价对象状况和估价目的，我们从搜集的交易实例中选取了与估价对象类似（在同一供求圈、用途与结构相同）、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价