地产周报

变。2010年，全国国有土地使用权出让收入2.91 万亿元，完成预算的213.2%，国有土地使用权出让收入安排的支出2.70万亿元。如前述部分，1-4月份，国内土地市场交易一直比较清淡，地方土地财政收入难免会缩减。在地方政府土地财政收入减少同时，地方财政支出不会随着减少，在众多地方投资中，保障房投资就是2011年新增的重大投资。2011年，保障性住房投资约达到1.3万亿，其中中央财政投入仅1300亿元，其余需要地方政府投入，其中大部分融资渠道都与房地产行业及土地财政有关。由于地方融资平台的进一步清理，地方融资能力不断减弱，地方政府对于土地财政的依赖度不断在加强。一旦楼市的衰退导致土地市场长期低迷，地方土地财政收入长时间锐减，将会出现地方政府倒逼中央政府松动房地产调控政策。前期海口市可能取消限购政策的传闻得到业内广泛关注，尽管随后海口市政府官方辟谣，但从中可看出地方政府放松调控的意愿较强。 （3） 房价下跌是房地产调控政策松动触发条件之三。4月份，全国楼市成交量出现了一定成都的萎缩，市场对于调控政策放松的预期重起。成交量萎缩→经济增速下滑担忧→政策放松，这样的逻辑推演故事一直发生。然而，我们认为，今年下半年房地产调控政策是否会松动，不是取决于成交量的萎缩，而是房价是否会出现下跌。2011年5月1日，温家宝总理在视察保障房建设时说“要把一些地区过高的房价降下来，使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的”，这是从去年房地产调控以来，温家宝多次表态中“首次”提出“降房价”，一改以往“使房价保持合理水平”的模糊陈述，对房价走向给出了明确的方向，具有显著的标志性意义。如果楼市成交量一出现下滑，地方政府等相关利益主体就开始叫苦抱怨，迫使中央政策松动，那此轮调控的结果势必会和以往的调控一样以失败告终。

图26：房地产与政策博弈关系示意图

资料来源：中原证券

如果政策进一步收紧，调控政策不乏工具。我国房地产调控政策体系复杂，已有的调控工具繁多，而且每项已有的调控政策都具有进一步收紧的空间。