江苏地方税务局财税[2010]121号文解读(2)

财税[2010]121号文解读

按照现行房产税有关规定，在建房产和待建房产不属于应税房产，不需要缴纳房产税，其占用土地的价值可按建筑面积进行分摊，不计入房产原值缴纳房产税。对待建房产的确认，按以下方法处理：

1、企业实际建成房产的容积率等于或高于批准建造的容积率，企业如有待建房产，则需提供县级以上规划部门关于该待建房产的规划许可证明材料。

2、企业实际建成房产的容积率低于批准建筑的容积率，企业如有待建房产，由企业提供相关证明材料后，该待建房产分摊的土地价值可不并入房产原值。

3、企业实际建成房产的容积率与批准建筑的容积率不一致且无在建、待建房产的，按实际容积率计算。

（四）应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱等，是否需将其土地价值并入房产原值

根据《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（（87）财税地字第003号）第一条：独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及各种油气罐等，不属于房产；以及《财政部 国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税[2008]123号）明确加油站罩棚不属于房产，不征收房产税的规定，以上非应税建筑物所占土地的价值可根据建筑面积按比例拆分，不并入房产原值缴纳房产税。

（五）宗地容积率等于0.5时，如何计算应计入房产原值的地价

根据文件精神，除宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率等于或者高于0.5的，一律按地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

（六）需并入房产原值征收房产税的“取得土地使用权支付的价款”的界定 “取得土地使用权支付的价款”应包含纳税人以出让或者转让的方式取得土地使用权的，出让或者转让协议上注明的价款以及受让方按规定缴纳的契税，协议上未注明价款或者未签订出让或转让协议的，以纳税人实际支付的价款为准。

（七）企业实际取得的土地面积与出让或转让协议上不一致如何处理

企业实际取得的土地面积大于或等于协议出让或转让面积，以出让或转让协议上注明的价款及补缴的土地出让金并入房产原值；企业实际取得的土地面积小