土地增值税培训

例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（ ）。

A.2256.5万元 B.2445.5万元 C.3070.5万元 D.3080.5万元

根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：

计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；

计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；

计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%； 应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。

六、税收优惠

主要讲一下：建造普通标准住宅的税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。

七、征收管理

（一）申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内

（二）房地产开发企业土地增值税清算

1.土地增值税清算的概念：是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关材料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

2.土地增值税清算主体：纳税人进行土地增值税清算时应当如实申报应缴纳的土地增值税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

3.土地增值税的清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（注意：加入重庆市的规定）

财政部国家税务总局（财税字〔1995〕48号）文第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。因此，我局规定2006年3月2日以前开发项目既有普通住宅又有其他房屋开发的可以将住宅和其他房屋开发混合计算土地增值税，但2006年财政部（财税〔2006〕21号）文件第一条规定：纳税人既建普通住宅又建造其他商品房的应分别核算土地增值额。接着国家税务总局（国税发〔2006〕187号）文件第一条再次明确开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。根据这两个文件，我局渝地税发〔2007〕145号文件明确：凡房地产开发企业在2006年3月2日前完工已销售完毕的，可以混合计算土地增值税，相反，房地产开发企业在2006年3月2日以后实现销售的应分别计算土地增值税。

4.土地增值税的清算条件：