土地增值税培训

举例说明：某房地产开发公司，2010年发生以下业务：

（1）1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；

（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；

（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；

（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；

（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；

（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。

其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。

要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：

（1）计算公司应缴纳的房产税；

（2）计算公司应缴纳的营业税：

（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；

（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；

（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；

（6）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金

（7）计算公司应缴纳的土地增值税。

（1）应缴纳的房产税=250×12%=30（万元）

（2）应缴纳的营业税＝15000×5%+250×5%＝762.5（万元）

（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（万元）

（4）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额＝3000+480＝3480（万元）

（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5%+（480+6240÷3）×10%+（3480+4160）×20%＝2298（万元）

（6）公司缴纳土地增值税时应扣除的税金＝15000×5%＝750（万元）

（7）增值额＝15000-（4160+3480+2298+750）＝15000-10688＝4312（万元）

增值率＝4312÷10688×100%＝40.34%，适用30%的税率

应纳土地增值税＝4312×30%＝1293.60（万元）

第二部分 房地产企业开发成本核算及重点关注的问题

土地增值税清算最关键的环节是确定计算土地增值税的扣除项目，房地产开发成本是扣除的主要项目，并且是房地产开发企业加计扣除20%的基础，对土地增值额和土地增值税税率产生至关重要的影响，因此理解和掌握房地产开发成本的核算具有重要作用。以下就房地产企业开发成本核算的常见情况进行一些交流。

由于土地增值税相关法规对计算土地增值额的扣除项目有些地方规定过细，有些分类不明晰，造成企业在实际核算时，不能完全按照相关法规的项目核算归集。例如：对土地成本规定过细，