城市规划

我国宏观经济周期波动问题的第一部专著《经济周期与预警系统》,顾海兵(1992)等人开始了粮食系统预警系统研究,并对预警理论进行了新的探索和发展。特别是90年代,经济预警的领域进一步扩展,在宏观[7,8]和微观经济都得到了广泛应用,在研究方法、指标筛选和计算工具运用方面都得到了较大的发展。

在房地产领域,自1994年起,先后发布了全国性的中房、国房指数,地方性的上房50、武房、北京30指数等基本以房地产市场价格和房地产销售量作为衡量房地产市场状况的指标,但是编制简单,不能完善、准确、全面地对房地产市场状况做出合理的描述。从目前研究现状来看,在房地产预警系统指标体系的建立方面大致有三套指标体系。这三套指标体系的建立都力图从不同的侧面来详实产市场的运作情况及其产业地位,但由于主要采用定性方法建构,有许多不足。典型成果有:叶艳兵,丁烈云(2001)运用“”并以武汉市为实证对象进行了研究;丁烈云,徐泽清(2000)领域;;深圳市房地产预警小组(2003)。

3　3.1　“预警”一词源于军事。目前在社会政治、宏观管理与环境保护、经济等各个领域得到了广泛的应用。在经济预警的时候,必须明确评价、预测、预警、报警、预警系统几个概念之间的联系和区别。评价是对当前和历史的宏观经济或企业经营业绩作出一个定性或定量的判断以表明其好坏;预测是在假设宏观经济的持续性的前提下,基于经济运行的历史数据,运用时间序列、回归分析等统计方法来判断其运行走势;预警是度量某种状态偏离预警线的强弱程度、发出预警信号的过程;报警是指警源“安全状态信息”中的一个或几个观测值,分别达到阀值时发出声、光等信号而引人注意的功能;预警系统是确定预警状态、发出监控信号的计算机信息系统,是以上各功能的综合。

3.2　房地产预警的理论和一般思路

3.2.1　经济预警的一般分类

预警从性质上可以分为经济预警和非经济预警,从范围上可以分为短期预警和长期预警。经济预警是围绕经济循环波动这一特定经济现象所展开的一整套经济监测和经济评价的理论和方法体系,它主要包括预警指标的选择和确定、预警方法、警限界定和报警等几个方面的内容。依据其机制经济预警的方法可以分为:黑色预警法、黄色预警法、红色预警法和白色预警法等。黄色预警法是最基本的预警方法,也称为灰色分析。它具体可以包括指数预警法、统计预警法和模型预警法三类,其中指数预警是统计预警和模型预警的基础。

3.2.2　房地产预警的一般框架

房地产预警系统的总体框架可以分为横向框架和纵向框架。横向框架,由三个子系统构成:采集调查系统、景气分析系统和预警信号系统;纵向框架,分为国家、地区(省)、城市(市)三级监测预警系统:先由下而上综合信息数据,汇总处理后,自上而下(宏观—微观)发布警情报告及调控政策,再辐射所有的房地产经济组织。

3.2.3　房地产预警系统的理论和一般思路

应用合理预期理论、货币理论、乘数-加速器理论、时滞理论进行宏观经济预警等。但这些理论和方法都目前没有很好地应用到房地产领域。主要原因有:一是以上理论和方法主要是针对特定的预警对象而采用的,不一定适合房地产市场特有的运动变化规律;二是我国房地产市发育较晚,积累的历史数据不多;三是国内外关于房地产市场的理论研究主要在探求房地产市场变化规律,房地产市场影响因素,政策作用与国家和地方经济以及相关产业的联动关系方面,而关于房地产市场的监测预警的理论研究起步较晚,缺乏将有关理论和方法进行改造而创建科学意义上的我国房地产市场预警系统。

3.2.4　房地产预警系统的流程设计

房地产预警系统的宗旨是客观地对房地产经济运行态势及其发展趋势进行推测和评判,并且对有可能出现的警情寻求出合理的调控对策,一般的流程设计为:(1)以房地产周期理论和景气波动理论为基础,分析影响房地产市场波动的各种因素,建立分析景气循环波动的数据基础;(2)利用计量经济分析技术和数据分析方法,探讨房地产警素的预警域和各自权重;(3)选择合适的房地产警度预报方法,一般有