房价与地价关系的再检验——来自中国28个省的面板数据

南开经济研究

ＮＡＮＫＡＩＥＣＯＮＯＭＩＣＳＴＵＤＩＥＳ２００９焦ＮＯ．４第４期２００９

不是房价的长期ｇｒａｎｇｅｒ原因以外，其他地区长期中房价和地价都是互为长期ｇｒａｎｇｅｒ原因。这其实也很好解释，在东部房地产市场上，一直以来都存在着较为严重的投机泡沫，房价预期主导着该地区的住房市场（况伟大，２００８）。笔者在以东部地区为样本对模型４进行估计时发现，上一期的房价每提高ｌ％，导致本期的房价提高０．５％①，这说明在东部房价表现出非常强的自回归性。在短期中，只有中部地区的地价非常明显地表现为房价的短期ｇｒａｎｇｅｒ原因，而房价都基本是地价的短期ｇｒａｎｇｅｒ原因。（虽然东部地区在１０％的显著性水平上没有通过检验，但是如果我们能够再稍微放松点显著性水平，由于其对应的Ｐ值为０．１１６，在１２％的显著性水平下，房价在短期内或许还是存在着对地价的影响）。之所以只有中部地区的地价表现为房价的短期ｇｒａｎｇｅｒ原因，一个很可能的原因就是虽然国家提出了中部崛起战略，但是由于现阶段中央政府的财政支出重点还是在西部，因而对中部地区财政支持力度不够。为了筹集经济发展所需的大量资金，这些地区的地方政府在土地出让中较大比例采取了价高者得的拍卖形式，而中央政府出于发展当地地方经济，扩大地方政府财政收入的角度考虑，往往默许了这一举措，从而导致了地价激增，在短期内也推动了房价的上涨。笔者同样也以中部地区为样本，对模型２进行回归发现，这时时间虚拟变量前的系数非常大，其值显示由于土地招拍挂制度的实施，使得中部地区的房价提高了２１．１％，远远超过全国１３．２％的平均水平。综上所述，在全国范围来看，无论是长期还是短期，房价都基本表现为地价的ｇｒａｎｇｅｒ原因，说明房价对地价的需求拉动作用明显。地价对房价的成本推动作用在短期还不是很明显，而在长期中地价确实推动了房价的上涨。

五、结论与政策建议

本文首次利用２００２年３月到２００８年６月中国２８个省的面板数据对房价与地价

的关系进行了重新检验，计量分析结果表明：（１）土地招、拍、挂制度的实施造成的地价上升，确实对房价上涨起到了一定的推动作用，通过加入反映土地招、拍、挂的时间虚拟变量回归后，其估计结果显示土地招、拍、挂的实行使得全国房价的整体水平提高了１３．２个百分点，并且这一结果是非常稳健的；（２）通过建立面板误差修正模型，对房价与地价之间的因果关系进行了检验，证实了在全国范围内，无论是长期还是短期，房价对地价的需求拉动作用都明显，而地价对房价的成本推动作用主要还是体现在长期中。当然上述结论主要针对的是全国范围，具体到不同地区还是有所不同：在东部，地价不是房价的长期ｇｒａｎｇｅｒ原因；短期中，中部地区的地价非常明显地表现为房价的短期ｇｒａｎｇｅｒ原因。由于不同地区地价对房价的影响方式不同，所以抑制不同地区的房价，应该采取不同的有针对性的措施，不宜实行全国统一的“一刀切”政策。具体的政策建议如下。

①在况伟大（２００８）雕ｊ研究中，该值为更大的０．７３％。笔者认为，这个差异主要还是由于选择的样本区间和解释变量不同造成的。１４１