2012年房地产行业总结及未来展望(9)

到700万套，2013年目标继续下调到600万套，这其中反映出中央层面已经对当前的保障房建设思路做出了一定的反思。

在我们看来，本轮保障房的集中开工高峰始自2011年，按照保障房规划建设周期，第一波供应高潮至少应该在2014年之后；根据我们的测算，2012年竣工的保障房规模大致占当年商品房总竣工量的10%，2013年这个比例大概将在15-20%之间，因此，单从2013年一年来看，保障房入市规模远不足以对商品房市场造成太大威胁。

二、2013年走势预判

1、宏观经济：政府投资将确保经济总体平稳，中长期结构转型仍有不确定因素

2013年将是党的新一届领导集体上任后的第一个完整的财政年度，预计其“稳增长”力度将会超过2012年，因此，我们对于明年经济层面的基本判断仍然是政府投资引导国内需求，在此推动下，2013年中国经济将暂时走出增速快速下滑的局面，但在稳定增长中寻求结构转型的基调目前看来并没有改变。内在层面，国内人口红利结构正在发生转变，过去十年里支撑我国经济快速发展的廉价生产要素已经不在，传统制造业竞争力将面临巨大挑战；外在层面，当前中国主要贸易伙伴都无法看到明确的复苏希望，美国复苏缓慢且面临“财政悬崖”，欧洲债务危机仍在持续发酵，经济仍处在较大的下滑风险当中，目前出口中增长最为强劲的是新兴市场国家，但也无法完全替代欧美国家需求。

综合判断，我们认为2013年依靠投资拉动GDP应能维持在8%左右的增速，但从中长期来看，经济不稳定因素依然存在，这对于政策前景尚不明朗的房地产行业来说，也许反而是较为理想的局面。

2、行业政策：限购政策仍将存续，房产税短期内对市场影响有限

在当前这个时间点上，相信整个行业最关注的话题，是本轮以限购为核心的政策调控在2013年会否出现变化，尤其是在中央最高层领导人已经换届的情况下。对此，我们的看法是：其一，住房问题事关经济和民生两大领域，要对房地产行业持续十年进行调控，这绝非一两个领导人可以凭借一己之力推动的工程，房地产调控一定是在党中央、最高决策层得到了相当的支持；其二，新一届政府的主要领导人也正是当前调控的主要执行者；其三，房地产调控在民间客观上确实具有相当广泛的群众基础。综合以上三点因素，我们认为2013年调控主基调不会出现逆转，限购政策将继续执行。