2012年房地产行业总结及未来展望(8)

来我国城镇化将为房地产市场创造更多真正意义上的有效需求，对于房地产行业发展来说，尤其是三四线城市来说，或许才是真正的春天。

2、“保障房建设”将是未来十年行业发展重心

在过去的调控十年中，被外界诟病最多的是房价越调越高。究其根本原因在于顶层设计的缺乏，政府对房地产市场发展方向的掌控基本是头疼医头、脚疼医脚的应对式调整。而事实上，早在1998年房改之初，朱镕基总理便对房地产行业的发展方向有过非常具体周详的顶层设计，在当年著名的国发（1998）23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，住房双轨制的蓝图就已经写就，根据文件的精神，高收入人群应通过商品房市场改善居住条件，中低收入人群则通过政府保障房解决住房问题，并在此基础上发挥房地产业对经济持续增长的推动作用。但是遗憾的是，在这之后的十余年里，由于种种原因，上述规划并没有得到很好的落实。

那么，站在当前这个时间点上，房地产业重拾顶层设计，是我们已经可以看得到的未来行业发展趋势。首先，从近两年政府的调控思路来看，保障房的建设工程已经在逐步推进，5年3600万套的建设目标已经被层层分包给各级地方政府，各地保障房每年的新开工数量也都有了一个详细的计划表；其次，从十七大以来中央层面上对房地产调控的分工来看，温家宝总理主抓政策调控，而李克强作为副总理时则主抓保障房建设，而十二五规划中全国5年内新建3600万套保障房的计划即由李牵头制订，而根据我们的监测，2012年以来李在公开场合关于房地产调控的讲话共计24次，而每一次都无一例外提到了保障房，从中可见新一届国务院总理对保障房的关注。可以预见，在新十年内，保障房体系建设仍将是中央政府在住房问题上的最重要工作。

毫无疑问，伴随着浩浩荡荡的保障房建设工程，未来势必将分流一部分商品房市场需求，尤其是中低端需求。但是，在短期内我们认为尚不必过分忧虑，尽管保障房覆盖中低收入人群是大势所趋，但是从目前来看依然存在着许多亟待解决的问题，其中首当其冲的即是资金渠道，当前各地保障房建设资金来源主要有三种渠道：其一是以政府信用做担保，向商业银行做无抵押贷款；其二是地方政府或国有开发企业发行的债券；其三是政府在土地出让的环节强制性要求企业必须配建一定数量的保障房，综观以上三种融资模式，无论哪一种都不能产生可持续的资金循环，这已经使得我国保障房体系建设严重受困，从这个意义上讲，5年3600万套的规划能否如期完成其实尚未可知，2012年全国保障房建设目标从1000万套下调