2012年房地产行业总结及未来展望(10)

但是另一方面，限购政策不退出并不意味着2013年房地产政策面会更紧张。事实上只要中央层面不进一步加压，地方层面就仍然存在松动的压力和动力；而从2012年以来的现实经验看，只要中央和地方在政策尺度的拿捏上达成相对共识，市场交易量就足以企稳回升，同时在适当的政策压力下整个行业也不至于过热，在我们看来，对于新一届政府而言，对宏观经济走势起到举足轻重影响的房地产业，能够保持这样平稳的状态恰恰是最合适的局面。 至于另一个行业内的热门话题——房产税，我们认为扩大试点范围基本已经板上钉钉。但是不容忽视的一点是：从当前已经试点的上海和重庆来看，无论从只征增量不征存量的税收范围，还是从税率本身来看，其真正对市场所能产生的影响依然十分有限。以上海为例，2012年以来新购商品住宅中仅有1/3的部分被纳入应税范围，而根据2011年税务局的数据，当年上海地方财政收入中产生于房产税的部分是22.1亿元，仅占总体的0.6%。基于以上我们认为：即使2013年房产税的试点城市数量增加，但是考虑到当前房产税的实际现状，而短期内又不具备全面清算存量的条件，起码在2013年内，房产税仍然不会对房地产市场造成太大影响。

3、市场走势：开发投资温和上涨，2013年全国市场量价齐升

房地产开发投资方面，2012年前11个月投资增速已回升至16.7%，随着行业大环境的持续改善，该增速已基本企稳；对于2013年，我们可以从两方面去判断：首先，2011年1000万套保障房新开工的结转效应依然存在，将使2013年保障房投资继续维持在高位；其次，房地产行业整体环境的持续好转将提升企业信心，商品房投资企稳回升应是大概率事件，但受困于新开工数据短期内仍将负增长的拖累，预计2013年投资额增长幅度有限。综合来看，我们判断2013年全国房地产开发投资增速大致在18%左右，较2012年微幅上涨。

交易量方面，2012年前11个月全国商品房销售面积9.17亿平方米，近三年以来12月单月占全年比例稳定在20%左右（前11个月缺漏数据年底统一入库），故判断2012年全年销售量大致将在11.5亿平方米，同比增幅约为4.3%；对于2013年，由于行业内外部环境持续趋缓，故市场增长速度高于2012年应无悬念，以此来看，2013年全国商品房销售面积将突破12亿平方米。从城市来看，一、二线城市，只要行业政策环境不出现恶化，预计2013年交易量将继续2012年的上升趋势；而对于三四线城市，我们认为可以分为两类：其一是近两年市场迅速发展的热点三四线城市，在经过2012年盘整后，2013年将迎来新的复苏，至于另一部分数量庞大的普通三四线城市，2013年将是其崭露头角的新起点。