2013年将是新一届政府执政的第一年，是新一轮政治周期的第一年，其将为未来十年整个经济的发展定下主基调，对于房地产行业而言，刚刚经历了2012年的触底回稳，其上行趋势能否在2013年得以延续，相信这是广大房地产企业当前最为关心的话题。站在这两个层面上，我们将对未来十年行业发展的重要方向，以及2013年房地产市场走势作出判断，一家之言，仅供参考。

一、新十年两大关键字

1、“新型城镇化”将是未来十年房地产行业最大利好

在过去的十年中，伴随着全国城镇化进程的推进，中国总共新增大约2亿的城市人口，按照人均30平的住房需求测算，这将为房地产市场带来了60亿平方米的需求；但是根据国家统计局公布的数据，过去十年全国商品住宅竣工面积总共不足50亿，也就是说单单是城镇化就造成了10亿平方米的供应缺口，而这才是过去房地产市场能够抵御一切调控、越挫越勇，进而缔造黄金十年的真正秘密。那么在未来的十年，城镇化还会给房地产市场带来如此巨大的推动力吗？毫无疑问，答案是肯定的。

李克强总理在2012年的多次讲话中提到，未来中国经济增长模式必须从依赖出口转变到依靠内需上来，而城镇化正是我国最大的内需。由此可见，在新十年中中国的城镇化进程将继续提速，而更为重要的是，未来的城镇化将从以往关注速度转变为更关注质量。

在过去相当一段时间内，我国的城镇化、尤其是相当一部分中小城镇的城镇化，更多体现在数字形态上的提高，而在相关产业发展上却明显落后，相当一部分所谓的新市民无法融入城市生活的渠道，甚至中西部的部分城镇出现“赶”农民进楼的现象，如此的城镇化确实在一定程度上导致了三四线城市房地产市场真正的新增有效需求其实相对有限。而这样的局面在新十年中有望逐步改善。

在十八大会议政府工作报告中，我们观察到关于城镇化进程的表述发生了重要的变化，首次提出了城镇化、工业化、农业现代化和信息化四化同步发展的理论：工业化为城市提供更多的非农业就业机会；农业现代化提高农村劳动生产率、进而释放更多的农村人口，更可在部分农村实现大型产业结合的经营模式，推动农村直接升级为城镇；信息化则是促进工业化和农业现代化更好更快实现的重要推手。综合来看，将工业化、农业现代化和信息化和城镇化进程捆绑在一起，已经成为未来我国促进更有质量城镇化的基本国策。在此情况下，未