广东国叶集团云山酒店项目前期策划报告

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报告框架一、城市宏观经济 二、广州房地产市场

三、项目分析四、项目定位

五、物业发展建议六、经济测算

一、城市宏观经济

1〃广佛都会圈未来区域经济发展主流模式：都会圈 东京、纽约、伦敦等世界大城市均是以都会 圈模式来扩大城市竞争力和影响力，在中国，近 期将形成四大都会圈：京津都会圈、大上海都会 圈、深港都会圈、广佛都会圈； 在广州东进、西连、南拓、北优的宏伟规划 下，广佛都会圈逐步增强与“深港都会圈”融合， 区域竞争力增强。 广州则是整个大珠三角融合局面下的“中心

+支点”城市；

都会圈已经成为一个国家或地区综合实力的重要标志， 成为国家或地区参与国际竞争的最主要载体。美国三 大城市群的经济贡献率占全美的67%,日本的三大城 市群占全国GDP的70%。

都会经济圈打造将加强广州的第三产业的“中心地位”,特别是商业、商 务、金融、物流以及其他服务业面临重大发展机会。

2〃大珠三角城际轨道交通规划大珠三角轨道交通规划： 2010年前将建成由两条主轴线(广 州—珠海连澳门、广州—深圳连香港) 和一条联络线(中山—虎门)组成的珠 江三角洲城际快速轨道“A”字型交通网

主骨架。 到2020年，轨道“网”住珠三角9 个城市，形成包括港澳在内的“一小时 生活圈”。

城际轨道“网”住大珠三角，9城市1小时通达，处于几何中心的广州，城 市影响力加强。

3〃广州宏观经济发展状况-2006年数据 GDP:6068亿元，增长14.4%;经济总量在全国居第三位； 人均GDP:按户籍人口，人均超过1万美元，按常住人口，人均超过7800美元； 世界500强企业中142家在穗投资，近4年四年来实际利用外资105亿美元，年均 增长22%; 2006年三产业的比例为2.4:39.7:57.9,近几年农业比例不断下降，第三产业比 例持续增长； 固定资产投资1696.38亿元，增长11.7% ,房地产开发投资556.79亿元，增长 9.6% ; 社会消费品零售总额2182.77亿元，稳居全国大城市第三位，增长15.0%。 平均工资为36321元，增长7.3%。 城市居民家庭人均可支配收入19851元，增长8.5%;

国民经济保持平稳快速增长， 为房地产持续稳定发展奠定基础。

广州城市宏观经济发展总结

都会经济圈打造将加强广州的第三产业的“中心地位”,特别是 商业、商务、金融、物流以及其他服务业面临重大发展机会； 城际轨道交通网络的不断完善使广州城市国际化的步伐逐渐加快； 国内外资本对广州未来

经济走势预期均比较高；广州城市影响力与 地位不断提升；

在亚运会、会展经济带动等利好下，广州国民经济保持快速平稳的 增长， 也为房地产业持续稳定发展奠定了基础。

二、广州房地产市场

1〃广州房地产发展阶段划分广州真正的房地产业是从改革开放(1979年)后发展起来的，这个时期也可 称为广州现代房地产发展初期； 1979-1984年，是广州现代房地产业的起步阶段。各种政策法规尚不成熟 1985-1993年，是广州现代房地产业的腾飞阶段 1994-1997年，是广州现代房地产业的整顿阶段 1998-2002年，是广州市房地产业的稳步发展阶段 2003—2004年，广州市房地产市场呈现平稳发展过度 2005—2007年，快速发展阶段，特别表现在需求及销售价格上

2〃2007年上半年广州房地产市场特点A、开发投资2007年1-7月，全市完成固定资产投资808亿元，同比增长8.5%,其中房地产 开发投资额达329亿元，同比猛增36%。600 500 400 300 200 100 0 2005 2006 2007.1-7 508 556

329 系列1

近三年广州房地产开发投资额对比

房地产开发投资持续增长，势头迅猛。

B、供应情况2007年1-7月，广州住宅施工面积为3288.46万㎡ ,同比增长仅4.58%, 住宅竣工面积仅332.15万㎡ ,同比大降28.7%。 施工面积微增，竣工面积大降

(06年政策出台后，导致去年9月前几乎没项目通过审批)

C、价格走势8038 11290 8514 8848 9473 9918 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 5月 6月 7月 8月 9月

广州9月份住宅签约均 价首次突破万元，达 8038 到11290元/㎡ ,比8 月增长14%。

价格飞涨，2007年上半年比2006年底价格上涨超过50%

D、土地市场2007供地5平方公里，截至7月底，住宅土地供应面积达82.25万㎡ ,完成全年 供应计划的22%。在未来不到5个月时间，平均每月将要供应58万㎡ 。 9月11日诞生的4大地王 白云山脚的全省地王被富力摘下，折合楼面价格18729元/ ㎡ 。 番禺市桥南区新地王，为金地拿下，楼面地价6230元/ ㎡ 。 花都新地王，被大运实业夺得，折合楼面价格5659元/ ㎡ 。 金沙洲新地王，为保利创造，楼面价格为8769元/ ㎡ 。 9月29日 广州历史最大地块拍出，以46亿元成交，由富力地产、合景泰富联合体竞 得，楼面地价8095/ ㎡ 。

政府开闸放地，广州土地供应将井喷； 土地拍卖价屡创新高，地王频生；

3〃公寓市场分析A〃公寓市场发展阶段 第一阶段：出现于80年代中期落成的星级酒店；祈福华厦、金亚花园、金 湖花园为该期代表性项目； 第二阶段：2000—2004年，是“商务+服务公寓”的发展阶段，集中的 多数在天河北、珠江新城CBD中心区，主要代表为祈福华厦、新

大厦、中信 …… 此处隐藏：2051字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……