城市综合体招商策划前期定位

商圈客源辐射范围：主商圈：5-25公里，覆盖了整个伯明瀚市101万人，次商圈：25以外的7个卫星城市都会圈228万人口，所以它的定位是城市商业综合体的零售与休闲为聚客主力的一个超区域型的购物中心，我们看它的业态组合没有什么特别的，它的辐射范围加起来也只是228万人口。

伯明翰的综合体开发概念，事实上是一个改造，就是一个城区的改造，商圈的改造，斗牛场商圈的重新改造，目标定的很高了，是希望通过这样的项目把伯明瀚这个城市转型，成为世界级的一个零售标杆城市，定的非常高。这是以城市综合体的概念开发的，分三个阶段，第一个阶段先解决怎么样拆掉，先解决零售的问题，不能把人流分散掉，还是要聚集，所以第一阶段还是盖好几个传统的封闭式市场。第二是盖购物中心，它的配套设施非常有趣，就是这个购物中心周边几个街道都是非常传统具有历史的，历史很悠久的街道，重复给它恢复原貌，就是保存它的历史味道。还有一些人行步道和广场，这是它配套的项目。它是在03年9月开业的，第三阶段是另外一个商业中心重新在改造。

第二阶段已经完成的，斗牛场购物中心就是11万平方米，总共是3个楼层，有一个车站，它旁边隔壁有一个车站，一个很古老车站，一年载客60万人，另外这边还有一个车站，大家注意了，那个车站一年载客1千多万人，原本商圈人潮最密集的，这是它的弱势、机会跟威胁，大概分析一下就跑不掉它的定位了。

它的教堂在旁边，超过百年的教堂，我做这个分析的时候，你可以再深度针对这四点再去分析，基本上就已经出来了，定位已经出来了。

但是你的开发目标不能跑调，一定要把住，发展你的定位，盖出这样一所购物中心。

所以它是去年英国评选十大开发项目名列第三。它的业态组合整个购物中心是高档的，然后它的一些主力店，其他的一些品牌店、餐饮店，大家可以看得出来配套项目和配套设施其实主要是以休闲、文化、艺术为主。