城市综合体招商策划前期定位

这样就可以得出每一个月，然后再算每年的，在这里有一个我们要弄清楚人流和客流是完全不一样的，人流是经过的人，客流基本上就是入店的，就是这个购物中心进去那个算客流，不能搞错了。

交通动线，可能要去看这个现在跟未来，现在的交通工具是怎样的，公交车、地铁或者是它的道路，另外要看未来政府规划将来有没有地铁经过，有没有增加公车的路线，类似于这样交通动线对于购物中心非常重要，这个一定要做的，就是初步要做的，为一个购物中心定位这是第一步一定要做。

商圈零售结构及它的功能分析，我过去做的一个项目，是在一个非成熟商圈，人潮没有那么多，这个怎么做呢，基本上以基地为半径，一般非成熟商圈的人潮、商店基本上很密集，就在一公里之内，地图要找出来然后带着你的团队先把你的基地确定在哪里，然后几条重要的道路一公里的范围之内画出来，重要的道路每一条道路的每一家店都要记录下来，得出来的结果就是这样的一个表，从这个表可以很清楚地看到，就是这个一公里之内小超市跟杂货店占了32%，很高的比例；第二个是餐饮，餐饮都是小吃店，要不然就是小餐厅这种的，街店的形态占了32.3%，接下来是居家建材18.8%，这个调查很重要，就是做分析，你的敏感度一定要很高，然后去发现问题。还有在做调查的时候自己一定要去看，不去看你分析不出很锐利的看法，你得不出来这样的结果，从这张表我们可以看到杂货店和小超市这么多，是什么概念，也就是说总计一公里内是223家店的话，小超市和杂货有73家，这个一公里之内的整合什么业态最适合，大家可以告诉我吗？超大型的超市是最适合的，是整合的概念，因为附近没有大型超市，只有小超市，总共有73家，把所有地区73家店的小杂货店小超市全部整合到2万平方米的大型超市里，所以在这个区域要买这些东西非到这边不可，因为这边是最齐全、最大，非要到这里。所以如果要有大型超市开发这个可以给你参考，非常有用。

小餐饮，一公里有72家，整合起来，所以大型超市一开你的美食区变得很重要，可以考虑。另外还有家居建材18.8%，这个一公里之内每条道路我跟我的团队都走过了，很辛苦，但是很有价值的，因为你发现的东西是完全可以决定你将来的定位、业态组合，可以提供很重要的参考依据。这个建材如果自己没有去看的话我就不晓得，因为附近很多在盖住宅区，就是将来可能是一个新兴的住宅区，所以建材、家居这种业态将来也是可以考虑的。所以当你给一个项目做定位，这个商圈零售结构跟它功能的分析，如果没有做的话也谈不上说什么定位，另外这个大家都很熟悉的，就是经济提出跟人口结构的分析，经济条件大概有这些东西大家看一下，我不多讲了，人口结构大概家庭数、人口数，人口结构，主要目的是研判当地区域及当地经济条件和零售发展潜力、家庭的富有程度及消费强度能不能买得起，到什么程度。实际上这个东西大家可以在官方的网站或者统计局都可以查得到，但是我比较建议大家还有一些调查可以做，做好了再可以拿回来比对，因为这个是二手资料，你自己做的是一手资料，交叉比对就比较准确了。

接下来是竞争状况，小环境的竞争状况分析可能要看你项目规模的大小，如果是几千平方米，或者是1万多平方米，没有超过5、6万这种，基本上按照你的现况，基地的现况规模做研判，到底你的分析做到什么程度，小环境分析可能就是周边的竞争对手做一些调查，然后去了解，这些竞争对手、顾客都是哪些人，从哪边来的，干什么，是娱乐还是购物。大环境的竞争状况这个可能就是你这个规模很大，十几万平方米，二十几万平方米，这个范围就要拉大，可能拉得很广。购物中心这么大，辐射这么广竞争已经不是简单的几家店了，而是和一些商圈的竞争，你的格局就要放大，你要了解说为什么要去这个商圈，你这个购物中心一开凭什么到你这里来，因为他原本就是习惯到那个商圈买，原来在广东、深圳买的好好的，为什么开车到东莞这里来买，所以要把这些问题找出答案才有可能，给他一个非常合理的定位，否则像他现在的情况比较糟糕了。

除了这两个分析之外，还有一个是主要竞争者有一个提袋率的分析，我接触的很多开发商，什么分析都给他做了，但是他现在有疑虑，我这个购物中心如果开出来的话人家有那样的客流量，能做那么多，我开出来能做多少，这个时候你可以给他做一个提袋率的分析，我到河南一个很小的城市，也是做这样的分析，我给他做了调查，我得出来大概的结果进去