房地产项目前期策划可研报告要点方法培训讲义PPT模板

地产痴人 2015年9月

房地产项目前期策划项目可研报告要点方法培训

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1. 房地产项目前期研展的三个阶段第一阶段 可行性研究第二阶段 市场研究市场定位

第三阶段 项目定位

第四阶段 市场推广

市场研究

客户定位产 品 方 案 微 调

产品定位

可行性 研究

地块

具象化

产品方案

价格定位 开发周期 销售周期

经济效益 分析

推广方案

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1.1 可行性研究阶段可行性研究是指开发商在投资决策前，对建设项目进行全 面的技术经济分析、论证的过程。 其作用在于： 通过市场分析确定项目的可行性 通过财务评价确定项目的可行性

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市场分析 市场预测

宏观市场、区域市场

供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值 的变化百分比/参数值变动的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断

收入、成本、费用计算财务评估

盈亏平衡分析 敏感性分析风险评估

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1.2 市场研究阶段只有真正懂策划的人，才能“决策问题”转化为 “研究问题”只有真正懂策划的人，才能合理地根据房地产行业 特性及市场特性制定相应的研究执行方案 只有真正懂策划的人，才能站在项目全程的高度， 设计出结构清晰、逻辑严密、针对性强的研究方案 只有真正懂策划的人，才能在实际研究的调查中更 有效地进行数据方面的调查、整理及分析

用策划的 头脑思考 市场研究

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因此，我们应该认识到此阶段的市场研究 工作的目的：以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市 场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为 项目定位提供市场依据。

宏观市场

区域市场 竞争对手竞争项目分析 区域市场分析

客户结论： 市场状况 可能的客户 可能的产品

宏观市场环境

客户调研

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1.3 项目定位阶段市场调研 市场细分S 市场选择T 定位P

确定细分市场

产品定位、客户定位

市场研究

定位

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房地产定位的目的：寻找均衡点

可能的产品

可能的客户

投 资 效 益

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2. 房地产项目前期研展报告的撰写要点2.1. 宏观市场部分

2.2. 区域/竞争市场分析2.3. 项目定位建议

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2.1宏观市场部分2.1.1宏观经济发展状况与趋势分析 主要分析国民经济走势

、经济结构、产业格局及未 来预测；社会总需求发展状况；投资、消费、进出 口对经济拉动作用等。 2.1.2房地产经济发展状况与趋势分析 主要包含土地开发投资情况、项目供应分布、销售 情况、价格走势、产品趋势等方面。

2.1.3产业政策及市政分析与预测 主要分析市政规划及其他与房地产发展相关的重大 事项及产业政策。

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2.2区域市场分析

本部分是对区域市场的项目进行纵向比较分析，首先 解决供应市场“是什么”的问题，然后深入分析“为 什么”,最后得出“怎么办”的结论。分析区域市场 上产品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况 以及相互间的关系，弄清楚区域市场的整体情况，为 项目的市场定位提供有力的支撑。 2.2.1区域环境分析 在对项目所在的区域进行市场分析前，首先分析项目 所在地块以及周边的自然人文环境和市政、生活配套 情况弄清项目自身情况及可借用的周边配套设施，然 后再揭示整个区域市场的情况。

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2.2.2项目选择与分析方法说明2.2.2.1样本选择 说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性， 区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的 要求，设定调查范围(同区位、同价格、同类型)。 2.2.2.1分析方法说明 在调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析的方法进行说 明。 根据对样本项目调研取得详细的资料，首先从供应、产品、价格、销售等方 面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题： 区域市场的总体供应量 产品特点 产品价格情况 产品销售情况 然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色、销 售策略等方面进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功 项目对本案的借鉴之处。 通过上述分析，提出本案的初步市场定位。

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2.2.3区域市场及产品分析2.2.3.1供应结构与规模 主要阐述区域市场项目分布及规模特点，分析各档次的产品的供应 结构，哪一档次产品竞争更为激烈、未来市场的供应量及供应结构 等问题。 项目概况

通过项目概况我们可以了解到样本项目的位置、开发商以及项目的 开盘时间、入住时间等基本情况。然后，根据物业所在位置将调研 项目分区，如核心区、外围区等，使以后的产品及价格、销售等分 析可以根据划定的区域进行分析，使分析结果更加科学；也可根据 项目的开盘时间将新老项目区分开，结合老产品更好地分析新产品 各方面的特色。

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样表：样本项目概况物业名称P1 P2 P3 P4

物业位置

发展商

开盘时间

入住时间

P5

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供应情况 通过对区域市场供应量(包括项目的总建筑面积、在售面积及尚 未售出面积即未来市场供应量)的统计分析，得出该区域现阶段 市场供应情况及未来市场供应情况。样表：样本项目供应情况 物业名称 占地面积 总建筑面积 单位： 万平方米 在售面积 未推出面积

P1 P2 P3P4 P5

3 1.35 102.6 28

16 4.2 3611 60

0 4.2 811 10

0 0 40 32