商业地产调研(9)

场调查机构将此再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：

核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量； 次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量；

边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量；

那么，每个商圈所包含的人口数量是这样计算的：核心商圈是用“步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率”加上“骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率”加上“步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率”再加上“乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率”即得到了核心商圈所覆盖的人口数量。

不同的商圈类型中核心商圈、次级商圈和边际商圈所包含的辐射半径也有所不同：

在集中型商圈里核心商圈的半径在2000米以内，次级商圈的半径在2000米—5000米之间，边际商圈在5000米以外；

而在分散型商圈里核心商圈的半径在500米以内，次级商圈的半径在500米—1000米之间，边际商圈则在1000米以外；

如果在商圈划分时遇到以下几种情况，将成为划分的自然界点：

1、凡超过４０米宽的四线道以上或有栏杆、安全岛阻隔的道路；