商业地产调研(10)

２、受铁路、平交道的阻隔使人们交通受阻；

３、受高架桥、地下道阻隔使人潮流动不易；

４、受安全岛之阻隔使人潮流动不易；

５、受大水沟使人潮流动不易

６、因单行道阻隔使人潮流动不易；

７、人潮走向与购物习惯相反者；

受到以上情况影响都将划分成两个不同的商圈。

关于商圈的界定一般依据以下几种方法：

１、 同心圆法：

一个商业项目的服务范围可以用同心圆表示，先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定商圈。这里有两种方法：一个是用人口密度的变化来界定；二是用不同同心圆间商品消费量的变化来界定；

２、行车时间法：

根据消费习惯，行车速度，不同地区的出行习惯来界定商圈。 ３、 路线调查法：

沿项目周围不同的街道调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料进行确定。

４、 COMPASS法则：

商业地产所产生的潜在收益受到顾客对该产业的易接近性的影响，虽然很多因素对易接近性有影响，但以下的公式假定易接近性只