商业地产调研(11)

受两个地理位置的直线距离和彼此受到吸引的倾向而定。

从狭义上，雷利的吸引力定律可以确定在两个位置之间的直线上受到同等引力的那个点。从广义上，这个公式划定的是一个圆，位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受圆外场所吸引的倾向。

雷利定律的公式为：

da=d/1+ (q)ª

交易中心=d/(1-q) 有效半径=d*(q)ª/(1-q)

根据交易中心和有效半径就可以确定有效商圈的范围。

da代表项目所在地到竞争对手所在地之间的有效交易距离（商圈的界境点）

d代表项目计划用地到竞争对手所在地之间的实际距离； Sa,Sb代表场所a和场所b各自的规模（即零售面积等）； 在取Sa>Sb时，q = Sb/Sa即两处场所的规模比率；

ª代表常数1/2；

COMPASS法则存在的一定限制：一个是只考虑了距离，未考虑实际的道路状况和交通状况；二是顾客认知的距离会受到购物经验影响，如项目可以给客户留下良好的心理印象，则顾客的认知距离会比真正的距离长。

5、商业饱和理论：

设在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6平方米/人，用城市区域内的总人口乘以2.6就得到市场的需求总量。用