商业地产调研(8)

4．商业的能见度和日照情况；

商业建筑能否容易找到即商业的能见度是吸引人流消费的关键之一，如果商业建筑能见度差将会影响到日后的经营。日照情况对商业经营也有一定影响，在南方由于气候炎热，所以顾客更喜欢光顾东北面的商业，而在北方，顾客则更喜欢光顾西南面的商业。

商圈的确定和研究

这是调研中的最后一项，也是最关键的一项，商圈的确定是整个项目成败的基础。通常商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。对商圈调研的目的主要围绕着几个方面： １、了解区域内的社会经济变相及生活形态；

２、确定产品组合及促销点；

３、分析商圈是否重叠

４、计算在某一地理区域内的饱和度；

５、找出商圈内的障碍：如：道路设施不便，人口过度拥塞等； ６、法规政策方面的考虑；

７、其他因素：区域竞争是否激烈、未来变动趋势、供应商位置、交通状况等。

每一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的项目，商圈范围也截然不同。理想概念中的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈），有的市