房地产信托风险控制措施的研究(3)

科技和产业存续期间，每年完成指定面积的销售任务，同时承诺每卖出一平方米房产，主动将一定比例的销售价款进行提存，并将提存的销售价款按月向监管账户划付，用于信托收益的兑付。２．２盈利能力控制

盈利风险是指企业不能进行有效的销售导致销售收入降低，利润减少，从而使企业面临业务萎缩、规模减少甚至倒闭的一种财务风险，盈利风险产生的最主要根源是成本的上升或者是收入的减少Ｌ４Ｊ。

２．２．１科学定价

价格变动是影响房产变现能力和销售回款速度的主要因素之一，房地产开发后的价格调整策略应综合分析楼盘的品质、质量、价格弹性、周边竞争楼盘订价及购房者心理，信托公司应协助房地产企业采用科学的定价策略，保证房产有计划的销售和资金的及时

回收。

２．２．２合理销售

房地产企业必须通过营销活动，利用广告、宣传报导、人员推销等促销手段，把房产信息传递给购房者，房地产企业要千方百计加强销售力量。提高有效销售，增加预售，为项目建设期间的偿债获取尽可能

多的资金来源。

２．２．３树立企业良好形象

企业的利润是企业一切经营活动的根本保障，是企业拥有持续现金流的必要条件，信托公司最为关注的是企业的利润等反应盈利能力的一系列财务指标，这一能力的降低会影响企业在投资者心中的形象，影响其投资心理，也会导致投资者以及社会公众对公司经营的一些不好的猜测，对其产生质疑。因此企业的经营者要避免因盈利问题导致的形象损毁，树立企业良好形象的另一个关键是不要发生违法违规行为。企业的日常经营活动需要严格按照有关法律法规进行，对于房地产企业产品质量需要严格把关，避免豆腐渣工程的出现。在法律事务上，应该聘请法律顾问，对企业日常的法律事务进行处理，对相关的法律法规的实施情况进行指导，避免由于对法律条文的错误使用导致不必要的风险，影响企业的社会形象。２．３加强内部审计

信托公司应积极参与房地产企业的内部审计工作，重点审查企业的预决算、投资合理情况，预算变更情况，财务管理情况，各项资金及物资、人力、技术使用情况，发现、揭露并禁止企业的违法违规行为及企业财务工作和各部门经营工作中的舞弊行为，发现并改进工作中的不正确、不科学、不利于企业发展的经

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万方数据

第１１卷第３期

营管理现象，促进企业管理水平和经营效益的提高，促进企业内部经营管理等方面有序进行。

２．４现金流量控制

现金净流量的多少是企业财务风险大小的晴雨表［５］，企业年度现金流人总量能否保证房地产开发项目的各项强制性支出需要，应引起信托公司的注意。企业日常的现金流出主要是生产经营活动的现金流出，如销售费用、营业成本、人员工资、工程款等是可以缓期支付的；而有一些支出（如利息等）是不能缓期支付的，所以企业应合理利用现金的时间价值以及延期支付功能将资金用在最需要的地方，当然对于那些延期支付的项目要考虑延期支付的成本以及可能对企业信誉的影响。

企业日常的现金流入主要是营业收入，对现金流入影响较大的是分期付款形式，也即房地产企业分期收款的销售形式。企业应根据实际情况尽量使购房者采取一次全额付款或者银行按揭贷款的购房形式，即使采用分期付款方式也要尽量缩短付款期限，争取早日实现现金流入。

３

结论

２０１０年年底，国务院为巩固和扩大房地产调控

成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，出台了有史以来最为严厉的楼市宏观调控“新国八条”。但房地产行业作为国家的支柱产业，对国民经济的发展和关联产业的带动起着不可忽视的积极作用，房地产信托也将一如既往地为房地产企业提供灵活、多样的融资服务，但是在宏观调控的背景下，短期内房地产行业有可能出现量价齐跌的现象，因此信托公司应在房地产企业融资的后期管理上，采用科学、有效的风险控制措施，避免房地产开发项目各种不可预见的风险发生，降低信托计划的风险，确保信托财产的安全。

参考文献

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