房地产信托风险控制措施的研究(2)

投资的第一还款来源。开发商的管理能力（包括．ｒ程管理、项目管理、人员管理、资金流管理和公共关系协调等）不到位可能导致项目经营失败，同时给信托计划带来风险。

房地产信托计划的安全很大程度取决于信托公司的风险管理水平，信托公司应有能力识别项目的核心风险并控制风险事件的发生。信托公司的资本金规模和抗风险能力无法与银行相比，因此必须加强贷款项目的后期管理，确保房地产信托项目收益可观、风险可控。

１．４房地产信托的变现风险

房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房尾等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则町能产生流动性风险。大多数金融产品包括信托都没有一个完善的二级市场的流通体制，而信托产品本来就要求不能通过公共媒体进行营销宣传ｕＪ。信托产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差，一旦需要转让时，成本会很高，时间会较长，如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、信托贷款到期抵押物的处置及担保等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风

险。

１．５市场需求波动的风险

房地产市场的价格是决定项目资金流人的决定性因素，工程投资和偿债资金主要依赖销售收入带来的现金流人，因此，市场风险是房地产企业面临的主要风险之一。房地产市场风险可以分为企业个体性风险、系统性风险和区域性风险。房地产市场的企业个体风险主要表现为房地产市场的信息不对称会使房地产企业对房产的价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫。房地产市场的系统性风险主要是由于经济周期、信贷、国际资本流动等宏观经济因素造成的，若具有理性预期的购房者、开发商和金融机构在房地产市场局部的均衡被打破，则房地产市场则会出现价格泡沫，泡沫的严重程度将会决定泡沫破裂的时间。关于区域性市场风险是由地区经济的差异程度决定，通常认为房地产开发商对土地价格的炒作和购房者对房地产价格的升值预期是导致房地产市场区域性风险的重要原因Ｌ２ｊ。

２房地产信托的风险控制措施

２．１

内部管理控制

针对房地产行业发展的特点以及信托资会的运

作方式，面对可能产生的风险要建立相对完善的贷后

万方数据

房地产信托风险控制措施的研究

管理体系，由于房地产泡沫对经济运行的危害很大，信托公司需要对投放的房地产项目加强自主管理【３Ｊ，本着“监管到位、效率优先、控制风险、措施得当”的原则，可采用联合管理、预算管理、合同管理和销售资金监管等方式，密切监控企业财务指标的变化，实施有效的风险控制措施，降低房地产信托项目的运营风

险。

２．１．１联合管理

对于房地产信托投资项目，信托公司一定要有风险管理的意识和手段，信托公司要派专业的团队深入到房地产企业中，参与日常的经营管理，主要的方式

如下：

第一，信托公司要依据《公司法》的规定，委派专人进入到房地产企业的股东会和董事会，参与企业的莺大经营决策，包括但不限于企业经营计划、项目总体方案、项目总预算、项日开发计划、公司对外借款、担保等融资安排、公司制度的审定、企业高管人员的任命，并有对上述事宜一票否决的权利。

第二，信托公司要聘请专业的财务审计机构和工程监理机构共同参与对房地产开发企业的内部管理，随时掌握食业的财务状况和ｒ：程进度情况。

第＿三。信托公司要实施企业的公章和财务章共管，本着开源节流的原则，增加企业现金流入，减少不必要的资金流出。

２．１．２预算管理

预箅管理的内容包括现金预算、财务预算、工程预算、筹资预算和销售计划，根据企业的财务状况、资金来源与资金运用以及国家的相关财税规定，测算企业各期的资金盈余和短缺情况，制定借款计划和偿还计划。预算按时间分为年度预算和月度预算，年度预算需向信托公司报批、年度预算内的月度预算向信托公司报备；信托公司应外聘专业的中介机构，对月度预算的执行情况进行审计，出具独立的审计意见，及时发现预算执行的偏差，敦促企业严格执行月度预算，进而保证年度预算的有效落实。

２．１．３合同管理

信托公司通过公章共管的方式，规范企业对外合同的签署，对于涉及企业借款和担保的融资合同采用报批的方式，除此之外的合同可采用报备的方式。２．１．４销售资金监管

要求房地产企业在信托公司指定银行开立销售资金监管账户，专项用于接收房地产企业的租金收入、销售收入以及全部其他收入，该监管账户应由信托公司与企业实施共管。房地产企业应承诺在信托

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