房地产信托风险控制措施的研究

第１１卷第３期２０１１年３月

科技和产

业

Ｖ０１．１１，Ｎｏ．３

ＳｃｉｅｎｃｅＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙａｎｄＩｎｄｕｓｔｒｙ

Ｍａｒ．。２０ｌｌ

房地产信托风险控制措施的研究

尹阿东１，何海凝２

（１．华融国际信托有限责任公司信托业务部，北京１０００３３；２．中信建投证券有限责任公司投资银行部，北京１０００１０）

摘要：近年房地产信托作为一种新的融资方式已经在房地产行业中广泛应用，满足了房地产企业建设资金的需求，但房地产行业以信托方式的融资行为。存在的各种风险也不容忽视，因此本文对房地产信托项目的常见风险进行了深入分析，提出了几种切实可行的风险控制措施，来降低房地产信托项目的风险，保证信托计划的安全。关键词：房地产信托；风险控制；预算管理

中图分类号：Ｆ８３０．５８

文献标志码：Ａ

文章编号：１６７１—１８０７（２０１１）０３一００５４一０４

房地产行业是一个资金密集型的行业，时间周期长、资金占用大，利润回报高，需要采用除银行以外的其他多种融资渠道满足资金的需求。信托作为金融百货公司，可以多种方式为房地产企业提供融资服务，近年来在房地产行业中被广泛应用。２０１０年全国房地产信托融资规模达到了１９１２亿元，同比增幅为２０８．００％；随着银行存款准备金卜调和加息预期，２０１１年金融市场资金依然较为紧张，房地产信托会延续２０１０年的态势，成为房地产行业不可缺少的融资方式之一。房地产信托作为一种新兴的融资方式，存在的风险不容忽视，信托公司应采用科学、合理的控制措施有效规避各类可能发生的风险。

托计划的兑付带来极大的不确定性。１．２资金平衡不确定的风险

影响房地产公司资金平衡的风险因素可以分为减少资金流入的风险因素和增加资金流出的风险因素，要分析影响项目资金平衡的各种因素变动对项目净现金流量的影响程度，并找到敏感性因素。

多数房地产食业采取举债经营的方式运作项目，这对企业资产的变现能力提出了较高的要求，企业的借款必须有相当数额的资产变现来匹配，否则企业极易陷入短期资金不足的危机。房地产企业的流动资产主要是存货，存货主要表现为已完工商品住宅、在建房产、出租房产和拟开发土地；其中获得销售许可证的己完：【商品住宅是企业主要的销售收入来源。良好的现金流是企业正常运营的根本保证，但是现金流入受到宏观政策和销售业绩的影响，容易产生周期性的波动，出现现金流入的时间和会额与企业工程款支出和财务成本支出的时间和金额不匹配的情况，造成企业经常处于资金紧张或资金冗余的两难局面。１．３缺乏管理经验的风险

房地产信托大多投资于房地产开发领域，信托公司对房地产行业管理的经验尤为重要。房地产开发是一个技术含量非常高的资源整合过程，包括土地选择、产品设定、业态规划、房产销售、商业招商、市场营销、运营管理等等，都需要开发商来整合资源，而且各个环节环环相扣，缺一不可。在房地产开发项目中，一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回

１房地产信托风险的主要表现

由于房地产行业受自然、社会、经济、政治、心理等因素的影响，面临着一系列的风险，这些风险贯穿于房地产开发、经营和管理之中。目前房地产行业经营发展状况表明，房地产行业在快速发展的同时，一些风险正在逐步累积和显现。１．１财务杠杆使用过度的风险

房地产公司大多采用包括信托在内的多种融资方式解决资金紧张的问题，财务杠杆的过度使用，造成企业资产负债率过高。财务杠杆的使用一方面能够使房地产公司用较少的自有资本金运营拥有大量借贷资本的项目，产生很好的税盾效应，提高项目的收益率。另一方面，过高的财务杠杆意味着高度的流动风险，稍有不慎公司将面临巨大的还款压力，使信

收稿日期：２０１１—０２—１１

作者简介：尹阿东（１９７６～），男，辽宁瓦房店人，华融国际信托有限责任公司。信托业务部总经理助理，北京科技大学经济管理学院博士，研究方向：管理经济学；何海凝（１９７８一），女，辽宁辽阳人，中信建投证券有限责任公司，投资银行运营管理部，副总裁，英国格林威治大学金融学院硕士，研究方向：金融学。

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