资产评估例题(2)

（1）计算土地取得费用

土地取得费=10万元/亩=150元/平方米

（2）计算土地开发费用

土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米

3）计算投资利息

土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：

土地取得费利息=150×「（1+6%）2-1」=18.54（元/平方米）

土地开发费利息=200×35%×「（1+6%）1.5-1」+200×65%×「（1+6%）0.5-1」=10.23（元/平方米）

（4）开发利润=「（1）+（2）」×10%=35（元/平方米）

（5）计算土地价格=「（1）+（2）+（3）+（4）」×（1+15%）=413.77（元/平方米）

房地产假设开发法

（1）评估对象概况

评估对象土地为七通一平的空地，面积为1 000平方米，且土地形状规则，允许用途为商住混合，允许建筑容积率7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年。出售时间为2011年10月。

（2）评估要求

需要评估出该地块2011年10月出售时的市场价值。

（3）评估过程

1. 确定评估方法

该地块为待开发土地，可采用剩余法评估。

2.选取最佳开发方式

根据规划的要求和市场调查，该地块最佳开发方式为：建筑覆盖率适宜为50%，建造商业居住混合楼。

该建筑为框架结构，总建筑面积为7 000平方米，单层建筑面积为500 平方米，共14层，其中1-2层为商业房，共1 000平方米，3-14层为住宅，共6 000平方米。

3. 预计建设期

预计2年完成，即2013年10月完成。

4. 预计开发完成后房地产价值

预计建设完成后，其中的商业楼即可全部出售，住宅楼的80%在建设完成后可出售，20%半年后出售。预计当时商业楼售价为4 000元/平方米，住宅楼售价为2 500元/平方米，折现率为10%。则：

开发后完成的房地产价值=4 000×1 000+2 500×6 000×[80%+20%/（1+10%）0.5]=1 886.04（万元）

5. 估计开发费用

经估测，总开发费用（包括管理费）为800万元。

6. 估计投资利息

房地产开发在未来2年的建设期内，开发费用的投入情况为：

第一年投入60%，第二年投入40%。经调查了解，银行现行基本建设贷款年利息率为8%，则：

投资利息=地价×[（1+8%）2-1]+800×60% ×[（1+8%）1.5-1]+ 800×40%× [（1+8%）0.5-1]=地价×0.17+71.29

7. 估计开发利润

经调查分析，房地产行业开发同类房地产的平均利润率20%，