日常生活中,双方交易时,当事人一定要明确自己的法定、约定义务是什么并要依法履行,保存有关证据,以便更好的维护自身的权益。

立约定金的性质及定金数额的认定

1.案情简介

2007年7月30日，吴某与北京某房地产开发有限公司（以下简称甲公司）签订《租赁定金收付书》，约定，吴某承租甲公司开发建设的商品房，该房屋位于朝阳区某大厦7层851号房，面积共34平方米，租金合计16500元每月；双方正式签订《商贸用房租赁合同》的时间由甲公司另行通知吴某。双方签订《租赁定金收付书》当日，吴某向甲公司支付定金10万元。2009年2月份，房地产公司通知吴某在接到通知后十五日内办理入住手续。

吴某看房后，认为该大厦入住率较低，便未办理入住手续。后甲公司以吴某未及时办理入住手续为由，拒不退还定金，双方发生纠纷。

2.争议焦点：

2.1如何认定涉案定金的性质及双方的权利义务？

2.2若吴某违约，甲公司收取的定金是否都不予退还？

3.律师评析：

3.1涉案定金是立约定金，双方应按约定及时就签订争议租赁合同事宜进行洽谈

《中华人民共和国担保法司法解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

根据上述规定，吴某支付给房地产公司的定金属于立约定金，其目的是为了保证双方能够按时签订正式的房屋租赁合同。如果一方违约导致无法签订房屋租赁合同时，该定金是对守约方的保护和救济。具体来说，如因吴某的原因导致未能订立正式的租赁合同，则吴某不能收回定金；如因甲公司的原因导致租赁合同合同不能签订的，则房地产公司要双倍返回定金；如因不可归责于当事人双方的事由，导致租赁合同未能订立的，则房地产公司应当将定金退还吴某。

本案中，只要吴某在约定的时间去和房地产公司洽谈具体的租赁合同事宜，对于吴某而言，就已经履行了合同义务，至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的租赁合同，这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”。但在本案中，吴某接到通知后并未及时与甲公司进行洽谈，而是以入住率较低等事由不办理入住手续，吴某未能履行自己应尽的合同义务，因此甲公司有权拒绝退还相应的定金。