长沙总部基地策划报告

长沙总部基地策划报告

和立东升湖南环保科技园总部基地项目

市场研究及发展定位策划报告

湖南凌立房地产顾问有限公司

2009年7月14日

长沙总部基地策划报告

前 言 和立东升环保园项目市场研究及发展定位策划报告

本文是对和立东升位于湖南环保科技园整个项目前期市场调研、项目理解、国内总部经济概论、国内典型总部基地项目参考分析、项目发展定位进行了初步分析。

本项目用地性质为工业用地，定位于打造湖南第一个以总部经济为主的长沙总部基地项目。

全文分四个部分进行论述。

第一部分，市场研究部分。

包括：

1、宏观经济形式分析；

2、长株潭主要工业园区概况及重点个案分析；

3、湖南环保工业园现状及发展规划；

4、长沙工业用房及写字楼市场行情分析。

第二部分，开发模式研究部分（总部经济理论研究）。

包括：

1、总部经济、总部基地、商务花园概念；

2、国内可借鉴案例类比分析。

第三部分，项目初判、核心价值提炼部分。

包括：

1、区域市场竞争产品深度分析；

2、项目理解；

3、项目SWOT分析；

4、项目核心价值提炼；

5、可本项目开发模式确定及可行性研究。

第四部分，项目发展定位部分。

包括：

1、项目市场定位；

2、形象定位；

3、功能定位；

4、产业定位；

5、客户群定位；

6、产品定位；

7、营销模式初步确定。

长沙总部基地策划报告

第一部分 市场研究部分

一、宏观经济形式分析

1、工业地产发展概况 和立东升环保园项目市场研究及发展定位策划报告

工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。

中国工业地产发展历程：

中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。

规范经营阶段：放行；管理 粗放经营阶段：圈地；整顿 集约使用阶段：综合；优化

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2、长株潭工业地产发展形势分析

和立东升环保园项目市场研究及发展定位策划报告

“十五”期间，长沙初步形成了以长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、隆平高科技园、浏阳生物医药园、长沙新港工业园、湖南（望城）食品工业园、宁乡科技工业园、长沙环保工业园的“两区六园”。园区中集中了中联重科、三一重工、山河智能、长丰集团、北汽福田、LG飞利浦、伊来克斯、远大等一大批核心企业。截至2004年底，入园工业企业达1219家，园区工业总产值占全市工业的39.3%，实现利税占全市工业的36.7%，工业到位外资占全市工业的75.1%，固定资产投入占全市工业的58.3%。

总体而言，“十五期间”的产业园区明显带动了长沙经济的发展，但其特色尚未形成。除两个国家级开发区规模较大外，其他园区由于起步较晚，经济规模偏小。且产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力的区域性品牌，产业同质化趋势明显，产业同构、特色重叠现象比较突出。

随着长沙经济快速发展，“十一五期间”，园区工业已成为长沙市工业的主要支柱、招商引资的主要载体，工业园区随之发展到“二园九区”，2008年工业增加值占GDP的比重比上年提升8.5个百分点，“两园九区”完成规模以上工业增加值415.76亿元，占规模以上工业增加值比重达44.6%，增速比规模以上工业快

7.1个百分点；规模以上高新技术产业完成增加值299.07亿元，占规模以上工业增加值比重为32.1%；规模以上工业六大产业集群增加值为309.36亿元，占规模以上工业增加值比重为33.2%。

2009年1-5月“两园九区”规模工业总产值

来源：长沙市政府门户网

二、长株潭主要工业园区概况及主要工业地产项目分析

1、长株潭工业园区及工业项目分布情况

根据湖南省发展委发布的《长株潭城市群区域规划》要求，长株潭地区的工业园区主要有：湘江西岸9个，长沙市望城县高科技食品工业基地、长沙市高塘

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岭外迁工业基地、长沙国家级高科技产业园（一区四园）、湘潭鹤岭重工业改造基地、湘潭先锋农副产品深加工园区、湘潭九华生态及体育产业园区、湘潭易俗河生态工业园区、株洲栗雨高科技工业园、天台高科技工业园；

湘江东岸18个，长沙捞霞大运量机械加工基地、隆平高科技园、长沙星沙国家级经济技术开发区、长沙天心区传统工业升级改造基地、长沙雨花区传统工业升级改造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工业基地、湘潭下摄司产业升级改造基地、湘潭双马机电工业园区、株洲清水塘综合工业区、株洲田心高科技工业园区、株洲董家塅高科技工业园区、 …… 此处隐藏：6522字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……